Завтра, як планується, Верховна Рада розгляне проекти законів, пов'язані із так званим соціальним житлом. Згідно з офіційним повідомленням, усі законопроекти спрямовані на реалізацію конституційного права малозабезпечених верств населення на отримання соціального житла. А крім того — визначення правових, організаційних і соціальних основ державної політики у сфері житлових відносин. Останнім часом саме житлові відносини стали об'єктом прискіпливої уваги. Як уже писав «День», для того, щоб витягнути сферу ЖКГ із боргової ями, мешканцям будинків пропонують об'єднуватися у кондомініуми — об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. Це, вважають у Житлокомунгоспі, виховає в українців психологію власника, а разом з тим і відповідальність за свій будинок. Як здійснюватимуться реформи? Чому сфері ЖКГ ніяк не вдається стати на ринкові рейки? Як довести свою правоту жекові? Про це інтерв'ю з головою Держкомітету житлово-комунального господарства Олексієм КУЧЕРЕНКОМ.
— Сьогодні у сфері житлово-комунального господарства переважає тотальне невдоволення. Мешканці обвинувачують жеки та постачальників послуг у неякісній роботі, ті у свою чергу — мешканців, які не бажають платити. Чи існує вихід із цього замкненого кола?
— Вихід існує з будь-якої ситуації. Однак для того щоб його знайти, треба цю ситуацію проаналізувати. У 1991 році, як відомо, почалася приватизація житлового фонду — приватизація нелогічна та непродумана. У результаті на пострадянському просторі ми отримали цілу армію бідних власників. Парадокс: майно в людей може коштувати десятки-сотні тисяч доларів, а елементарні речі на його утримання й обслуговування їм або складно собі дозволити, або вони цього не хочуть. Не хочуть вони також зрозуміти, що з власністю до них прийшла серйозна відповідальність. Чому, якщо ви купили автомобіль, то знаєте: його треба застрахувати, подумати про його збереження, паркування, технічний огляд. І головне: або навчитися водити самому, або найняти водія. Але повірте, управляти своєю нерухомістю не простіше, ніж автомобілем. Я далекий від думки, що кожен власник квартири повинен досягнути професійного рівня керівника жеку. Однак не усвідомивши себе власниками цінного майна, ми ризикуємо рано чи пізно його втратити. Сьогодні, по суті, нашою власністю управляють органи місцевої влади, а точніше — уповноважені ними (ними, а не нами!) жеки, інші комунальні підприємства, і, на жаль, не відповідають ні за технічний стан нашого майна, ні за якісне його обслуговування. Більш того, створена система, коли жеки нібито від нашого імені самі собі замовляють послуги на утримання й обслуговування нашого житла, самі ж їх виконують і самі себе контролюють. Де ви ще у світі знайдете таку схему?
Тому я вважаю обов'язковим дотримання наступних принципів: перший — рівень обслуговування, якість, регулярність послуг, виражені зрештою в ціні. Другий — ми повинні мати право найняти професійних управлінців нашим майном, так само як і мати право їх звільнити, якщо вони нас не задовольняють. Третій — жеки, будь-які інші комунальні або приватні компанії з надання послуг, повинні нами найматися на конкурсних умовах із визначенням чіткої взаємної відповідальності й умов роботи. Тільки така схема, на мій погляд, дозволить зробити з власників житлового фонду, — а їх сьогодні в Україні 88%, — і компаній, які надають послуги з його утримання й обслуговування, бізнес-партнерів.
Насправді я описую механізм, який у всьому світі вже давно став звичним явищем. Жодного українського ноу-хау тут немає. Власники квартир об'єднуються, і з'являється нова форма власності — співволодіння. Сьогодні в Україні діє закон про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), згідно з яким це неприбуткова юридична особа. Її створено з метою зафіксувати право спільної власності на весь будинок із його прибудинковою територією, дахом, підвалами, бойлерами... І найголовніше — тільки об'єднавшись, мешканці мають право розпоряджатися всім цим на власний розсуд, замовляти та розривати договори на обслуговування.
— Попри всі очевидні переваги, ОСББ сьогодні створені лише в 5% житлового фонду України. Чому?
— Будьмо реалістами: Тільки місцеві органи влади реально можуть провести цю реформу. Звісно, якщо захочуть. Адже відповідна законодавча база вже закладена. Але нинішня безконтрольність і безвідповідальність для них, схоже, вигідна. Наприклад, візьмімо будинок на Хрещатику, в якому є нежилі приміщення — підвали. Сьогодні вартість метра в центральних районах Києва становить 2—3 тисячі доларів. Якби міська влада замислилася над тим, як передати весь будинок на утримання мешканцям, то, здавши цей підвал у оренду, на виручені гроші можна було б відремонтувати весь будинок і віддати його ОСББ. Адже саме обіцяні, але не проведені ремонти і є основним гальмом для створення ОСББ. Сьогодні ж люди, створюючи таке об'єднання, роками намагаються взяти будинок на баланс. Думаю, місцеві органи влади дуже вміло навчилися користуватися і прибудинковими територіями, і нежилими приміщеннями, і тією наявною непрозорою ситуацією з розподілом матеріальних ресурсів. Щоправда, не на благо мешканцям або громадам.
Єдиний вихід у цій ситуації — метод батога та пряника. Батіг — це перехід від добровільності створення ОСББ до обов'язковості. Крім того, варто обмежити в часі цей процес. Тобто, якщо до певного часу об'єднання не створюється, то місцеві органи влади самі його реєструють як юридичну особу та дають свого керівника. Мені здається, треба ухвалити політичне рішення. Так, воно буде непопулярним, але все-таки треба посилити зобов'язання місцевих органів влади з проведення реформи житлово-комунального господарства.
А пряником може бути законопроект, який ми готуємо. У ньому передбачається система стимулювання цього процесу: обов'язкова передача ОСББ земельної ділянки, механізм пільгового кредитування програм з енергозбереження.
— Об'єднання співвласників — це єдине, що сьогодні може «витягнути» галузь?
— Крім підготовки в Україні класу реальних власників, треба визначитися з чіткою тарифною політикою. Ціна за послуги повинна повністю компенсувати всі витрати постачальників. Є закон, у якому чітко прописано, що місцева влада може встановлювати тарифи на власний розсуд. Хочуть нижче собівартості — будь ласка, шукайте гроші в бюджетах, щоб компенсувати підприємствам різницю. І, нарешті, місцева влада повинна чітко визначитися зі своєю власністю — чи можуть вони нею далі управляти, чи треба терміново залучати приватний капітал і впроваджувати нові форми управління. Я особисто скептично ставлюся до можливостей муніципалітетів професіонально ними управляти. До того ж, житлово-комунальна сфера сьогодні потребує мільярдів, які навряд чи знайдуться в місцевих бюджетах. Упевнений, сьогодні треба подумати про механізм економічного стимулювання регіонів до реформ. Слід розробити схему різної бюджетної підтримки для тих регіонів, що здійснюють реформування. Зараз же все відбувається навпаки. Сталася аварія — одразу виділяють мільйони на її ліквідацію. Звісна річ, інакше не можна, адже аварії трапляються саме там, де не проводять щоденну та копітку роботу.
— Багато експертів стверджують, що тарифи на комунальні послуги сьогодні й так невиправдано завищені. Ви ж говорите про необхідність подальшого їх підвищення.
— Справді, є нюанси. Днями я звернувся за роз'ясненнями про формування тарифів у одну з енергокомпаній. У відповідь мені надіслали дуже цікавий документ. У ньому йдеться, що зарахування до тарифу витрат на утримання об'єктів соціально-культурного призначення підприємства, оздоровлення співробітників, добродійність не суперечать чинному законодавству. Сьогодні система регулювання роботи монополістів дуже недосконала. І місцеві закони дозволяють закладати у вартість послуги подібні речі. Мені здається, що в цьому випадку необхідне втручання державного регулюючого органу, що розводив би інтереси споживача та монополіста. Я допускаю, що у водоканалах, тепломережах, жеках наявні зловживання, але повірте: йдеться не про 50% і не 30%. Можливо, 3% чи 5%. Що стосується іншої частини комунального ринку, тарифи справді занижені. Хто сказав, що утримувати житло — це дешеве задоволення? У Європі на це витрачають 30%— 40% доходів сім'ї. Ми ж обурюємося тарифами тільки тому, що в нас низькі зарплати. Адже це вже зовсім інша тема.
Є спосіб, як залишити тарифи на колишньому рівні, але щоб при цьому підприємства вийшли на собівартість. Річ у тому, що наші «ветхі» тепломережі та водоканали дуже енергоємні. При залученні певних коштів у кожному водоканалі або тепломережі можна знизити потреби в енергетиці, а отже, і собівартість. Але для цього потрібні гроші. Ось, наприклад, є котли. Заміною лише одного котла, вклавши близько 100 тисяч гривень, можна зекономити понад 20% енергоносія і, відповідно, протягом року зекономити на платежах за нього. Якщо вкласти кошти в енергозбереження житлового фонду — внутрішні мережі, теплоізоляцію, вікна, систему регулювання, — то можна на 40% знизити втрату тепла.
— То чому ж за таких вигідних умов не йде інвестор?
— Люди, які б змогли інвестувати в житлово-комунальне господарство, існують. Немає бажання. Жоден банк, жодна інвестиційна компанія не захоче копирсатися в цій каламутній каші, якою сьогодні є сфера ЖКГ. Інвестиції можуть прийти туди, де правила гри зрозумілі та прозорі, де робота потенційно прибуткова. Скажімо, сьогодні перед підприємствами ЖКГ заборгованість становить 9 млрд. гривень. Якщо ми їх погасимо, повірте: вишикується черга з тих, хто побажає вкласти гроші в ЖКГ.
Звісно, сьогодні якісь компанії приходять на цей ринок. Наприклад, у Одесі провели жорстку політику платежів. І як результат — там якісно змінилася ситуація з водопостачанням. Є сфери, де 50% компаній, представлених на ринку, — приватні. З'явилася конкуренція, а отже, покращилося й обслуговування. Та навіть жеки. Якщо вони будуть приватними, їхнім співробітникам швидко пояснять, що треба посміхатися, бути охайними, індивідуально працювати з мешканцями.
— Багато експертів стверджують, що погашення боргів «згорілими» вкладами Ощадбанку — витівка, по суті, ЖКГ непотрібна. Галузь не отримає «живих» грошей.
— Те, що роблять в Ощадбанку, прогресивно, але трохи непродумано. По-перше, таким чином ми дискримінуємо акуратних платників, а нам треба думати, як їх заохочувати. По- друге, слабка технічна база Ощадбанку.
Що стосується «неживих» грошей, то це неправда. Сьогодні галузь «годується» з поточних платежів, які становлять близько 95%. Якщо врахувати ще погашення попередніх боргів, — то й усі 102%. У житлово-комунальних підприємств поганий баланс дебіторсько-кредиторської заборгованості. Поліпшивши його, ми й зможемо зробити галузь привабливою для інвесторів.
— Порада від вас як від голови Житлокомунгоспу, яким чином звичайний українець може сьогодні впливати на жек, довести його неправоту в певних питаннях?
— Ніяк. Триває потік скарг, але Житлокомунгосп не має повноважень втручатися в роботу ні київських, ні запорізьких, ні харківських жеків. Теоретично правоту можна довести в судовому порядку, але проблема в тому, що сьогодні всі роз'єднані. Будуть створені ОСББ, з'являться їх асоціації, як це відбувається на Заході, — думаю, суди інакше почнуть реагувати на скарги мешканців.
