Чого нам вартує побудувати будинок? Цим питанням часто задаються як вітчизняні, так і зарубіжні інвестори, які працюють на українському будівельному ринку. Вкладення грошей у будівництво чи житлових будинків, чи торгових центрів або офісів обіцяє не тільки величезні прибутки, а й серйозні проблеми.
СПРОЩЕННЯ ПРОЦЕДУР НЕМИНУЧЕ
Сьогодні приходу великих інвестицій в Україну заважає хаос, що панує в українському політикумі та в законодавстві, а також у структурах влади. Неспокій в інвесторів викликають нескінченні розмови про реприватизацію та гучні судові процеси. Те, що без нормального інвестиційного клімату український ринок нерухомості чекають важкі часи, усвідомлює навіть нова влада. Під час зустрічі з активом Донецької області Президент України Віктор Ющенко пообіцяв, що з 1 вересня у великих містах України буде впроваджено експеримент зі спрощення виділення ділянок для будівництва. Президент наголосив, що в 27 ми містах обласного підпорядкування та в 17-ти районного «розпочнеться проект, в основі якого експеримент», згідно з яким місцеві органи влади своїм рішенням виділятимуть ділянки для будівництва житлових, комунальних приміщень, а також промислових будівель. Після цього протягом невеликого часу має відбутися публічний конкурс серед інвесторів. Президент наголосив, що для інвестора повинні залишитися «лише дві операції: перерахування коштів і участь у конкурсі, тоді в нас буде ліс кранів». Поки що в це так само важко повірити, як і в обіцяні п’ять мільйонів робочих місць. Водночас процедура відведення землі під будівництво є сьогодні настільки складною, що її спрощення рано чи пізно станеться на законодавчому рівні.
ЯК ПРИБОРКАТИ ЦІНИ НА НЕРУХОМІСТЬ
Кабінет Міністрів у травні затвердив пакет із семи законопроектів, необхідних для реалізації програми «Територія якісного житла», що передбачають будівництво на місці старого житлового фонду в центрі міст нових багатоповерхових сучасних будинків і здешевлення іпотечних кредитів. У 2004 році обсяг будівництва в Києві становив 1,1 млн. кв. метрів. Від початку року, за оцінками експертів, ціни на житлову нерухомість виросли в середньому на 30%. Фахівці з нерухомості прогнозують, що зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами призведе до подорожчання житла. Але, швидше за все, різкого стрибка цін не буде, оскільки ринок готується до зниження ставок: продавці вже зараз піднімають ціну, а банки не зможуть одразу значно знизити ставки за іпотечними кредитами. Для припинення зростання цін необхідно збільшувати пропозицію житла як на первинному, так і на вторинному ринку нерухомості. «Сьогодні вторинний ринок житла, особливо центр Києва, користується величезним попитом», — розповідає провідний фахівець агентства нерухомості «Благовіст» Валентина Алексєєва. — Квартири в районі «Оболонські липки», а також у новобудовах у Броварах, Вишгороді та Вишневому розкуповують дуже швидко».
Чи справді так вигідно вкладати гроші в будівництво житла? — це запитання «День» поставив іноземному інвестору, який багато років працює на українському ринку нерухомості. На думку президента ТОВ «МТН» Марка Гінзбурга, «зараз найвиграшніший вектор інвестування — житлове будівництво. У тримільйонному Києві сьогодні бажає придбати квартиру вся 50-мільйонна Україна. Це робить будівництво житла однозначно вигідним не тільки для професіоналів, а й для кон’юнктурних компаній, із якими ризиковано мати справу як інвесторам, так і покупцям квартир». Будівництво житлових будинків — справа досить клопітна, що вимагає пильної уваги та професійних знань. За словами інвестора, при будівництві елітного житла йому особисто доводиться контролювати все до дрібниць і проводити «на об’єкті» половину робочого дня.
НОВЕ В ПРАВОВОМУ ПОЛІ
Сьогодні будівельні компанії, які не мають капіталу, достатнього для ведення будівельних робіт, фактично будують на гроші клієнта: ви вносите гроші за свою майбутню квартиру, і на ці гроші її й будують. В Україні немає закону, який би це забороняв. Продані квартири є для банку-кредитора своєрідною гарантією, що дає можливість забудовнику отримати кредит на найкращих умовах. За такої ситуації в зоні ризику опиняються і банк, що виступає інвестором, і покупці, які вклали гроші в об’єкт незавершеного будівництва. Для порівняння, закони США передбачають, що клієнт вносить 10% вартості своєї майбутньої квартири (для об’єктів незавершеного будівництва) на довірчий рахунок будівельної компанії, що є недоторканним. Цей рахунок виступає гарантією як для клієнтів, так і для банку-кредитора — вони в будь-якому випадку отримають свої гроші назад.
Чинні сьогодні закони України «Про іпотеку», «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла й операціях із нерухомістю» і «Про фінансові послуги та державне регулювання ринку фінансових послуг» суперечливі одне одному. Цивільний і Господарський кодекси здатні тільки заплутати інвестора. Виходи з цієї ситуації все ж існують. Наприклад, фінансова компанія «Житло» 20 липня цього року прийняла щодо конкретного об’єкту будівництва правила Фонду фінансування будівництва. Цей документ чітко визначає: а) процедуру створення фонду фінансування; б) порядок організації взаємовідносин фінансової компанії, забудовника та довірителів; в) порядок управління коштами та їх використання; г) порядок і умови закріплення об’єкта інвестування за довірителем, умови кредитування довірителя; д) розмір винагороди фінансової компанії й інші умови функціонування ФФБ. Практика розробки подібних правил на відповідному рівні, узгоджених із нормами законів, може суттєво полегшити спільну роботу інвесторів, забудовників і клієнтів.
ПЕРЕМАГАЮТЬ ТОРГОВІ ЦЕНТРИ
Нарівні з житловим, вітчизняний ринок торгової нерухомості протягом останніх кількох років залишається однією з найбільш інвестиційно привабливих галузей економіки. Зростання платоспроможного попиту (на 21,7% у 2004 році) та культури споживання у жителів, динамічний розвиток роздрібної торгівлі (на 27,5% у 2004 році) і поява нових професійних операторів дали імпульс до появи цілої низки сучасних торгових комплексів. Успішність серед споживачів зробила ці проекти вигідними для інвесторів. За даними дослідження ринку роздрібної торгівлі, сьогодні в Україні торгові центри й супермаркети остаточно «перемогли» ринки. Не останню роль тут відіграє територіальна близькість до споживача: якщо європеєць скуповується в супермаркеті чотири рази на місяць, то українець — 12. Як наслідок, багато торгових мереж значно підвищили свій прибуток, наприклад, мережа супермаркетів «Велика кишеня» за минулий рік підвищила продаж на 54%, «Fozzy Group» — на 39%.
Ринок торгової нерухомості характеризується стрімким і стабільним розвитком протягом уже шести років. Для порівняння: якщо в 2000 році місткість ринку торгових площ у сегменті ТЦ становила 15 000 кв. м, то в 2004 році — вже 250 000. А за прогнозами на цей і наступний рік показник площ, які здають в оренду, становитиме 500 000 кв.м. Попит на торгові площі в ТЦ перевищує пропозицію на 40%. Наприклад, відома компанія ЗАТ «Квадрат-Україна» планує до 2008 року відкрити в Києві чотири нові торгово-розважальні центри. Інвестиції в кожен торговий центр становитимуть близько $20 млн. Нові ТЦ будуватимуть у спальних районах Києва, вони будуть виконані у форматі «гіпермаркет-галерея» та проводитимуть середню цінову політику.
ГРОШІ ЧИ ЕСТЕТИКА?
Відносини «девелопер — технолог — архітектор» без непорозумінь не обходяться. Як правило, більше уваги сьогодні приділяють не архітектурі будівель, а їхньому внутрішньому дизайну, організації внутрішньої логістики торгових центрів (розподілу потоків, товарів і відвідувачів). Якість роботи підрядчиків багато в чому залежить від правильно поставленого девелопером завдання. Однак часто високий рівень вартості послуг архітектурних і дизайнерських майстерень абсолютно не підсилений якістю проектів. Девелоперам поки що не завжди вдається порозумітися з архітекторами, і тому в місті багато торгових комплексів розташовані в приміщеннях, що нагадують сараї.
У СРСР проектуванням займалися спеціалізовані державні інститути проектування об’єктів торгівлі, охорони здоров’я, театрів, навчальних закладів («Гіпроторг», «Гіпроздрав», «Гіпротеатр», «Гіпровуз»), де були фахівці, які знали технології відповідної галузі суспільного обслуговування. А сучасні замовники зіткнулися з проблемою: в одних об’єкти виявлялися рентабельними, а в інших — збитковими. З’явилася потреба в професіоналах, які б могли передбачати успішність проектів, і вони з’явилися. Величезну роботу, якою займалися державні НДІ, тепер успішно виконують приватні фірми. Такі, наприклад, як Українська торгова гільдія. Її проекти — це такі успішні підприємства, як підземні торгові комплекси «Метроград» під вулицею Червоноармійською від площі Л. Толстого до Бессарабки та «Глобус» під майданом Незалежності тощо. Проте інвестору, хай би до якого професіонала-будівельника він звернувся, треба вникати в усі подробиці законодавства, відведення землі й архітектурного узгодження, щоб убезпечити себе від неприємних сюрпризів. Адже результат повинен порадувати всіх: і населення, і міську владу, і самого інвестора.
