Ціни на нерухомість невблаганно зростають. А тим часом чиновники запевняють нас, що житло стає доступнішим. Утім, якщо інфляція не внесе своїх корективів у вартість будматеріалів і зарплату будівельників, якщо вдасться збалансувати попит і пропозицію, якщо почнуть у повному обсязі працювати кредитні історії та система рефінансування банків, так воно й буде.
Тим паче, що минулого тижня Державна іпотечна установа (ДІУ) й українські банки (Укрсиббанк, Правекс, Ексімбанк, Приват і Укрсоцбанк) запустили пілотний проект із надання іпотечних кредитів. Як розповів на прес-конференції перший заступник голови правління ДІУ Сергій Святко, таким чином у ринок постараються залучити людей, які не мають фінансової можливості купувати власне житло. Утім, навряд чи це спровокує зростання цін на нерухомість. П’ять банків, які брали найактивнішу участь у розробці стандартів (або, якщо хочете, умов. — Авт. ) рефінансування та які займають серйозне місце на іпотечному ринку, видадуть для початку всього лише п’ять кредитів. У гривнях, на суму від 100 до 450 тисяч, для придбання житла як місця основного проживання терміном від 3 до 30 років, під фіксовану ставку, що не перевищуватиме 10% річних.
Першого клієнта знайшли без великих зусиль. Йому на купівлю однокімнатної квартири мають намір позичити 150 тисяч гривень на 30 років під 9,5%. Щомісячний платіж із такого кредиту становитиме 1261 гривню. Не мало, але й не багато. Тож на чотири вакантні місця в пілотному проекті буде велика конкуренція.
Участь у ній візьмуть праце- і дієздатні громадяни України від 18 років до пенсійного віку. Зі стабільним доходом, що дозволяє обслуговувати кредит. При цьому максимальне співвідношення суми платежів із кредиту до загального доходу не повинне перевищувати 40%, а максимальне співвідношення загальних витрат — 50% доходу сім’ї. Утім, стабільний дохід, як розповів перший заступник голови ДІУ, поки що «terra incognita» для фінансового ринку. «Ми працювали з кількома десятками банків і дійшли висновку, що оцінка доходів клієнта — дуже суб’єктивний захід, що залежить і від диверсифікації ризиків банку», — пояснив Святко. Чи повинна вона бути єдиною? Можливо.
А ось із приводу класифікації предметів іпотеки, якої сьогодні також не існує, таких сумнівів не виникає. До кінця передбачається створити рекомендації для оцінки іпотечного ринку. Адже житла розрізнюються за проектами, за датами введення в експлуатацію, але всі повинні бути звільнені від вимог із боку третіх осіб. Це має бути відособлене майно не в аварійному стані, що не стоїть на черзі на ремонт. Якщо це приватний дім, то оцінювати слід і земельну ділянку.
Насамперед від запуску пілотного проекту повинен виграти страховий ринок. Страхування предметів іпотеки від ризику знищення, страхування життя позичальника і втрати ним працездатності — обов’язкові. Щоправда, страхова премія не перевищуватиме одного відсотка. Зате договір страхування укладатимуть на термін не менше, ніж термін дії іпотечного кредиту. До речі, сам кредит, принаймні протягом року, не можна буде погасити достроково. В іншому випадку клієнту доведеться заплатити штраф у розмірі недоотриманих банком відсотків.
Утім, обсяг страхових премій і його зростання напряму залежатимуть від кредитного портфеля, про розмір якого можна буде судити до кінця листопада. «Обсяг рефінансованих кредитів залежатиме від структури наших власних позик. А вона у свою чергу — від швидкості розгляду в парламенті пакета законопроектів. Я сподіваюся, це станеться до кінця вересня», — передбачає Святко. Пакет нараховує шість законів. Це переважно зміни до 23-х законів, що визначають іпотечні відносини (про іпотечні цінні папери, про надання державної гарантії на залучення ресурсів іпотечної компанії, про продаж земельних ділянок разом із дозволом на будівництво). Якщо ж законопроектів не приймуть, то, на думку Святка, ринок рефінансування, заснований на власних ресурсах ДІУ, буде не дуже ефективним.
Для цього іпотечній установі треба отримати кредитну історію на внутрішньому ринку, чітку систему управління власними ризиками та вплив на якість кредитів, які запозичають під рефінансування. «Складно говорити про відсоткову ставку за цінними паперами, з якими ми виходитимемо на ринок. Ще й роад-шоу не було», — зазначає заступник голови ДІУ. Але, судячи з усього, це — справа часу. Експерти ринку припускають, що іпотечні папери займуть таку ж ринкову позицію на внутрішньому ринку, як і зобов’язання Мінфіну. Їх купуватимуть інвестори, впевнені в надійності та стабільності, які бажають розміщувати надовго великі суми грошей із гарантією.
«Сьогодні папери Мінфіну десятирічного терміну обігу на зовнішніх ринках котируються з прибутковістю 6%, — розповідає директор Департаменту фінансової політики й управління держборгом Мінфіну Галина Пахарчук. — Використовуючи держгарантії, можна залучити гроші на ринках іноземного капіталу під 6%. Це буде цілком нормальна вартість фондування для іпотечної компанії з метою рефінансування банків. А розраховувати, що гроші прийдуть під нуль цілих нуль десятих відсотка не варто».
У перспективі, коли механізм рефінансування запрацює максимально, використати його зможе будь-який банк, готовий кредитувати населення в гривнях під низький відсоток. А ось зростання кількості таких позик свідчитиме про довіру до національної валюти і дедоларизацію економіки.
