Усю осінь аналітики підтримували інтерес до квартирного питання. Але розв’язання в країні політичних проблем привело цей до недавніх пір найуспішнiший вітчизняний ринок у певне сум’яття.
Як розказав «Дню» президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Олександр Бондаренко, в листопаді кількість операцій скоротилася відсотків на 15—20 і продовжує падати. Ринок просто пробуксовує. І навіть незважаючи на те, що в період нестабільності іпотека залишається дуже надійним способом вкладення капіталу, говорити про зростання попиту не випадає. Експерт не виключає, що попит може підігрітися із введенням в дію податку на операції з нерухомим майном (13%). Оскільки частина людей, що розцінює таке нововведення як необгрунтовані додаткові витрати, постарається закінчити всі свої справи в цій сфері, «щоб не потрапити після Нового року під податковий прес». Але це, скоріш за все, стосуватиметься тільки дуже великих операцій, здійснення яких простимулюють інфляційні очікування. А в загальній своїй масі населення, в якого не дуже багато грошей, на думку експерта, «триста разів подумає: чи варто купувати нерухомість, якщо завтра не вистачить на ковбасу?».
До того ж, як зазначив Бондаренко, нарівні з політичною кризою на зниження купівельної спроможності вплинув і той факт, що банки практично повністю перестали видавати кредити. І тут зовсім ні до чого ефемерне, на його думку (хоча, як на наш погляд, досить відчутне. — Авт. ), зростання житлово-будівельних цін. «Адже раніше ціновий бар’єр нікого не зупиняв, — говорить Бондаренко, — У жовтні ціни також були високі, але на купівлю-продаж нерухомості це не впливало. А в листопаді ситуація різко змінилася. І я пояснюю це тим, що приблизно в цей час банки практично припинили видавати кредити». Експерт стверджує, що продавцям, навіть за всього їхнього бажання, накрутити вартість однокімнатної квартири до $70 тисяч не вдасться. «Це просто замежна цифра. У столиці середня вартість одного квадратного метра тисяча доларів. І якщо метраж однокімнатної квартири не перевищує сорока метрів, то $40 тисяч їй красна ціна. При цьому не виключено, що ціни на елітне житло, де площа доходить і до 80 квадратних метрів, досягатимуть таких розмірів. Але рівняти по цьому сегменту весь ринок не варто». На думку фахівця, сьогодні продавці не готові знизити ціни на нерухомість насамперед тому, що останні чотири роки вони бачили тільки їхнє зростання. Але коли необхідність продавати візьме гору, ціни поповзуть униз. Однак, як вважає Бондаренко, спрогнозувати настання цього світлого для покупців моменту сьогодні ще не можна.
Президент АФНУ впевнений у розсудливості середнього покупця, який усвідомлює, що «тисяча доларів за квадратний метр — це дорого для хрущовки, дорого для гостинки, де на сходах валяються шприци й інша погань. Але цілком допустимо для недавно зведеного житла економ-класу». Квадратний метр, наприклад, гостинки у будинку, що нагадує бомжатник, не може коштувати тисячу доларів. І ціни тут регулює дефіцит, який, проте, незабаром заповнять за рахунок будівництва однокімнатних і двокімнатних квартир невеликого розміру. І в найближчій перспективі, якщо політична криза й розмови про фінансову нестабільність стануть надбанням історії, ціни на хрущовки та гостинки впадуть відсотків на 10—15, прогнозує Бондаренко.
Безумовно, це вільне падіння могло б прискорити будівництво соціального житла, в черзі на отримання якого, за даними Держбуду, в Україні стоять півтора мільйона сімей. Але муніципальні бюджети сьогодні навряд чи потягнуть такі витрати. За словами Бондаренка, в країні домінуючими темпами зростає будівництво житла за комерційними проектами, які якимсь чином реалізовуються. У кожному місті є своя специфіка. Але, незалежно від регіону, соціальне житло будують рідко.
Цей висновок намагається якимсь чином спростувати столичний банк «Аркада». Його фахівці — начальник Кредитно-депозитного управління Любомир Килимник і начальник управління із залучення коштів населення у Фонди фінансування будівництва — Олег Василенко розказали «Дню», що будівництво соціального житла могло б розвиватися через компанії іпотечного кредитування, створені на регіональному і загальнодержавному рівні. Банківські працівники впевнені, що засновниками таких компаній мають виступити органи місцевого самоврядування та центральної влади. Але можливості місцевого та державного бюджету щодо цього вельми обмежені, тому в найближчі два-три роки будівництво та реалізація соціального житла, на думку фахівців, скоріш за все, не вплине на формування цін на нерухомість. Насичення або навіть перенасичення цього ринку, можливо, і спровокувало б вільне падіння вартості одного квадратного метра. Але, судячи з усього, в найближчі 10—15 років Україні це не загрожує. Щоб збити ажіотаж і ціни, на думку експертів, лише в Києві необхідно протягом п’яти років вводити мінімум по два мільйони квадратних метрів житла щорічно. А цього року, як зазначив Бондаренко, ринок отримає лише трохи більш як 1,1 мільйона квадратних метрів житла.
Явно не сприяє зниженню цін на нерухомість, на думку глави Антимонопольного комітету Олексія Костусева, й розподіл ділянок під будівництво. Але він упевнений, що ситуація могла б кардинально змінитися, якби на український ринок прийшли іноземні будівельні компанії, приваблені продажем ділянок з аукціону.
Однак «варягів» на цьому ринку, схоже, чекати не слід. Генеральний директор інвестиційно- консалтингової компанії «Проконсул» Андрій Моченков сказав «Дню», що інвестори в житлове будівництво зацікавлені передусім у вкладенні коштів у держави зі стабільною економікою. А в Україні, незалежно від подальшого розвитку політичних подій, на стабільність поки розраховувати не варто. Кредитні програми, припинені банками, на думку експерта, будуть відновлені щонайбільше до літа. «Причому ставки за кредитами, — говорить Моченков, — за нашими прогнозами, досягнуть 20% у валюті». Проте експерти майже одностайно передбачають, що наступного року ціни на нерухомість почнуть поступово знижуватися.
Щоправда, із цим прогнозом не особливо в’яжеться думка «аркадівців» Килимника і Василенка. Вони зазначають, що за останні три місяці попит на іпотечні кредити у населення зріс у 2—2,5 раза, й ця тенденція цілком стійка. Тому, за словами працівників банку, наступного року попит як і раніше перевищуватиме пропозицію. А примітний 2005 рік буде в основному розвитком програми будівництва заміського житла. Вже найближчим часом банк «Аркада» запропонує населенню крім будівництва багатоповерхових будинків у місті цікаве й доступне для покупців із середнім рівнем достатку заміське житло.
