Ця проблема, яка викликає протести городян у зв’язку з будівництвом на Пейзажній алеї, руйнуванням споруд Київської фортеці 2007 р., в’їзних воріт до Нижньої лаври, новобудов, що з’явилися на території архітектурного заповідника, який перебуває під охороною ЮНЕСКО. Але це лише вершина айсберга. На сьогодні узгоджено будівництво понад 20 висотних (від 24 до 55 поверхів) будинків у історичному середовищі Києва. Мало хто може уявити собі загальну картину того, на що перетвориться місто вже за декілька років.
Незважаючи на ухвалу КМДА №979 «Про уточнення меж історико-культурних заповідників і зон охорони пам’яток історії та культури в м. Києві», «Правила забудови Києва», де є обмеження щодо висотності для нових будівель у історичному центрі, а також Указ Президента № 208/2007 від 15.03.2007 «Про заходи щодо впорядкування забудови та збереження історико-культурних територій і об’єктів у м. Києві» (який було скасовано Указом №723/2007 від 20.08.2007), у найближчому майбутньому центральний історичний ареал Києва чекає будівництво нових висотних будівель.
Велика частина укріплених валів Київської фортеці багато років була закритою територією. Там розташовувалися військово- ремонтний завод, військові частини... Не дивно, що далеко не кожний киянин має уявлення про масштаби цієї споруди. Туристичні путівники дають інформацію про Косий капонір — що являє, разом із відреставрованою частиною Госпітального укріплення в районі бульвару Лесі Українки, лише малу частину однієї з найбільших фортець XVIII—XIX ст. у Європі. Київська фортеця займає понад 300 га в центрі Києва.
Однією з найбільш складних проблем архітектурних заповідників, музеїв, є відсутність чітких меж на місцевості та їх юридичне оформлення. За радянських часів питання землевідводів й оформлення цього відповідною документацією не було актуальним. З початком приватизації земель нерозв’язаність цих питань стала великою проблемою в справі охорони пам’яток. Без держакту на землю, чіткої фіксації в земельному кадастрі, важко вирішити проблему з посяганнями на цінну територію. Об’єкти Київської фортеці через відсутність комплексної державної програми реставрації та розвитку, поступово руйнуються, а частіше просто зносяться забудовниками, в порушення чинного законодавства.
Цінність для держави Київської фортеці підтверджує Указ Президента № 371/2007 від 3.05.2007 — «Питання історико-архітектурної пам’ятки-музею «Київська фортеця». Однією з тез указу було впорядкування землекористування на території фортеці, передача музеєві земельних ділянок, винесення меж землекористування на натуру. Цей указ стосується інтересів практично всіх юридичних осіб, власників чи орендарів території фортеці. А це — Київська міська адміністрація, Національний Києво-Печерський історико-культурний заповідник, Центральний ботанічний сад НАНУ ім. Гришка, Міністерство оборони, музей «Київська фортеця», безліч приватних землекористувачів території Київської фортеці. На виконання Указу Президента Київрадою було прийняте цікаву ухвалу: з 20 грудня 2007 року музей підпорядковується Міністерству юстиції, фінансування йде з держбюджету, а земля, на якій розташовано об’єкти фортеці, а це 130 га в центрі столиці, як і раніше належать місту. Також невирішеним залишилося питання з приватними землекористувачами, які, незважаючи на статус заповідника, дістали право власності на вали фортеці. Зараз іде забудова цієї території, що порушує структуру валів. Прилеглі вулиці перегороджуються шлагбаумами, громадська територія стає приватною.
Яскравий приклад цього — винесення на розгляд міськради Києва попередніх проектних пропозицій будівництва 52 поверхового готельно-офісного центру на вул. Рибальській 24/16 у Печерському районі м. Києва. Цей об’єкт пропонується побудувати якраз на тому місці, де в новорічну ніч 2007 року, за твердженням дирекції музею «Київська фортеця», було знесено будівлю першого в царській Росії військового телеграфу — частини комплексу 5 їоборонної вежі фортеці. У даний момент на цій ділянці розпочато будівельні роботи.
Як ще один приклад порушень раніше прийнятих указів про збереження фортеці і створення КММК «Мистецький арсенал» можна розглядати ухвалу про передачу в оренду на 10 років ТОВ «Підприємство «Київ»» — 7,5 га землі за адресою вул. Січневого Повстання, 34. Це територія колишньої взуттєвої фабрики, розташована в межах цитаделі Київської фортеці. Навпроти цієї ділянки — Києво-Печерська лавра, яка перебуває під охороною ЮНЕСКО, а з лівого боку — Арсенал. На території фабричного комплексу знаходяться пам’ятки архітектури — казарма військово-сирітського відділення і Васильківські ворота цитаделі. Вражає формулювання землевідведення — для будівництва, експлуатації та обслуговування багатофункціонального громадсько-житлового комплексу з об’єктами готельного та офісного призначення, житловими будинками зі знесенням відповідних об’єктів та комплексним благоустроєм території. У погоджувальному листі міського голови Києва від 11.06.2007р., на розробку документації із землеустрою цієї ділянки, є примітка про те, що згода надається за умови розв’язання майнових питань ділянки площею 1,0 га, яка являє собою частину оборонного укріплення (валу), узгоджується без права будівництва і підлягає подальшій передачі в постійне користування музею «Київська фортеця». Здавалося б — питання знято, вал збережено. Але при дослідженні території колишньої взуттєвої фабрики за допомогою топозйомки Києва від 1925р., коли вали цитаделі являли собою майже цілісну структуру — бастіон, який згодом, при будівництві фабрики в 50 х рр. зрівнялиз землею, мав площу, яка в 2,5 рази перевершує ту, про яку говоритися в примітці до узгодження. Таким чином, виходить — той укіс, який залишився від могутнього валу і не придатний для будівництва — передається музеєві, а територія бастіону, який є невід’ємною частиною Цитаделі — забудовується житловими будинками. У міста є Програма розвитку туризму до 2010 р., прийнята ухвалою Київради №20/1229, від 12.02.2004. До Програми потрібно включити дослідження, реставрацію та пристосування для потреб туризму полишених об’єктів фортифікації Київської фортеці. Адже особливості рельєфу, зірчаста структура валів, яку зараз частково втрачено, підземні споруди під центром Києва, а також великі розміри фортеці роблять її унікальним і перспективним для розвитку туризму об’єктом. У споруди фортеці потрібно вдихнути нове, громадське життя. Для цього є всі умови: зручна транспортна доступність, розташування в центрі міста, унікальна навіть для Європи форма. Першочерговим має бути завдання збереження тих частин фортеці, які збереглися до наших днів, а це значна частка в загальному обсязі фортеці. Серед автентичних складових фортеці, які збереглися, є кам’яні й земляні укріплення: вали, висотою від 4 до, місцями, понад 12 метрів, круглі вежі, казарми, капоніри. Втрачені на сьогодні частини фортеці, а саме вали, пропонується відтворювати для цілісного візуального сприймання її структури, у вигляді земляного насипу — з функціональними підземними спорудами, необхідними для розвитку туристської інфраструктури: інформаційними центрами, виставковими приміщеннями, музеями, галереями, кав’ярнями, сувенірними крамницями, кінозалами, паркінгами...
Природно, центром експонування повинні стати автентичні вали, які збереглися до наших днів, а нові споруди на місці зруйнованих на сьогодні бастіонів злитися своїми абрисами, трав’яним покриттям із історичними прототипами. Сучасні будівельні технології дозволяють створювати «зелені споруди» з низьким рівнем впливу на довкілля, енергозберігаючі, реалізація яких у Києві дала б нову якість нашій архітектурі. Необхідно розвивати могутній туристичний комплекс у центрі Києва, навколо існуючих пам’яток, внесених до списку світової культурної спадщини ЮНЕСКО.
Сьогодні, за даними дирекції Національного Києво-Печерського історико-культурного заповідника, доходи від продажу вхідних квитків на територію Верхньої лаври на рік становлять близько 5 мільйонів гривень, а це лише мізерна частина грошей, які витрачають туристи під час перебування в Києві. Адже проживання в готелі, харчування, відвідування культурних заходів, покупки в багато разів перевищують вартість вхідного квитка до музею.
Комплексна державна Програма може врегулювати безсистемну забудову, надаючи пріоритет туристичному маршрутові дніпровими схилами — від стародавнього Подолу, через Києво- Печерську лавру, Центральний ботанічний сад до Лисогірського форту, монастиря в Китаєві та музею народної архітектури та побуту (с. Пирогiв). Об’єкти Київської фортеці (цитадель, Звіринецьке укріплення) вибудувані якраз уздовж цього маршруту, сьогодні вони повністю або частково не доступні для використання як визначні пам’ятки, але мають саме туристсько-рекреаційний потенціал. На сьогодні у місті немає спеціалізованої організації, яка могла б взяти на себе повноваження з розробки та управління цієї, необхідної для міста програми. Сьогодні гостро стоїть проблема з державною особистістю, яка могла б очолити й постійно «рухати» цей процес. Роз’єднані спроби ентузіастів збереження історичної спадщини. Сьогодні єдиний спосіб привернути увагу до злободенних питань, пов’язаних із історичною забудовою Києва, це заходи, які межують із екстремізмом: бійки із забудовниками, наметові містечка, голодування та пікети держустанов. Потрібно вжити рішучих законодавчих заходів, щоб виключити роздачу землі фортеці під житлову та офісну забудову, запропонувавши взамін більш ефективну для розвитку історичного центру модель розвитку — туристичну. Але важливим на сьогодні є й функціональне наповнення території фортеці. Це й великий набір послуг, які надаються, і в той же час продумане і дбайливе ставлення до автентичних пам’яток, виключення надмірної концентрації відвідувачів навколо об’єкта старовини з особливим режимом охорони. При збалансованій організації транспортно- функціональних зв’язків між великими за площею об’єктами Київської фортеці можна вирішити й питання функціонування і впливу на Лавру найбільшого музею країни «Мистецький арсенал», що знаходиться в межах цитаделі Києво-Печерської фортеці XVII—XIX ст. Включення цих об’єктів до загальноміського транзитного туристичного маршруту вирішить проблему надмірної концентрації людського ресурсу в архітектурному заповіднику, який перебуває під охороною ЮНЕСКО.
Той імпульс, який дасть Євро-2012 у плані розвитку міського туризму допоможе зрозуміти перспективність вкладення коштів не в будівництво висотних житлових будинків у переобтяженому центрі, а наслідувати досвід європейських столиць — Праги, Відня, Будапешта, Рима, Амстердама, Парижа — де освоюються нові території, а центр міста збережено для туристів. Це джерело стабільного туристичного потоку в ці міста і доходу до бюджетів усіх рівнів.
Окрім того, сьогодні багато які інвестори не впевнені в нормальному функціонуванні об’єктів готельної інфраструктури після закінчення Євро-2012, і це цілком можна пояснити. Йде руйнування туристичного потенціалу міста, забудова історичних кварталів комерційними об’єктами з великою корисною площею — офісами, житловими будинками. Вигідним вважається будівництво 20-поверхового будинку біля Лаври, щоб можна було з висоти «дзвіниці» споглядати національну святиню. А ось, здавалося б, об’єктивне бажання перетворити вкрай запущену фортецю навколо Лаври на об’єкт експонування, зону туристичної інфраструктури — це неперспективно! Простіше забути про це, забудувати житлом. Природно, туристам вже не цікаво дивитися на багатоквартирний будинок із майданчиками для сміттєвих баків і паркінгом, для них потенціал цієї території вичерпано. Дуже гостро зараз стоїть питання в дотриманні закону про архітектурні заповідники та про створення державної програми збереження спадщини й розвитку туристичної привабливості міста.
