Будівельники та ріелтери останнім часом часто проводять прес-конференції, на яких вони заявляють, що вже намацали «дно» кризи. За їхніми оцінками, ціни на житло на первинному ринку знизилися практично до рівня собівартості (близько тисячі доларів за квадратний метр у Києві). А на вторинному ринку ціни перестали знижуватися та стабілізувалися. Ті власники житла, кому терміново потрібні були гроші, вже продали його за негодящі ціни. І тепер на ринку залишилися лише ті, хто може притримати приготоване для продажу помешкання до кращих часів, здаючи її, припустімо, в найом, щоб окупити витрати на комунальні послуги. Така позиція будівельників і торговців нерухомим майном, яку вони хочуть із допомогою ЗМІ довести до людей.
«Найближчі півроку — найзручніший час для купівлі нерухомого майна», — вважає президент Української будівельної асоціації Лев Парцхаладзе. — Ціни зараз низькі. Але потім вони знову почнуть зростати», — упевнений він. І так само говорять багато інших будівельників.
Льва Ревазовича можна зрозуміти. Йому належить найбільша девелоперська фірма «ХХІ сторіччя», — яка організовувала будівництво в Києві мало не цілими кварталами. І вона однією з перших відчула на собі вплив кризи. Девелопер — це фінансовий посередник, а часто і власник практично на всіх етапах будівництва — від замовлення проекту, купівлі чи оренди земельної ділянки до продажу готової будівлі або здачі її в оренду. Саме через девелоперів циркулюють гроші в будівництві. І саме в них насамперед ударила фінансова криза.
Здавалося б, із будівельниками не посперечаєшся. Ціни на житло під час кризи впали в два рази, а то й вище. Щоправда, про кожен сегмент ринку: елітний, економ і бізнес-класу — фахівці зараз радять говорити окремо й не узагальнювати, оскільки ситуація на кожному з них різна. Наприклад, ціни на найдешевше житло, одно- і двокімнатні помешкання в передмісті й у віддалених районах столиці вже знизилися настільки, що далі будуть лише зростати, вважає віце-президент Спілки фахівців з питань нерухомості України Анатолій Топал. А ось ціни на трикімнатні та великі за метражем помешкання продовжують знижуватися, говорить він.
«Криза насамперед ударила по елітному житлу», — згодний із Топалом і народний депутат України, колишній міністр із питань регіональної політики та будівництва Володимир Яцуба.
Все це, звичайно ж, так і є. Проте під час кризи будівельники та ріелтери опинилися в ними ж утвореній ціновій пастці. Довгі роки вони розігрівали ринок житла, напруживши ціни на ньому в 7—10 разів. Наприкінці 90-х років метр житла на Харківському масиві в Києві в Київміськбуді коштував 350 доларів. А 2007—2008 років напередодні кризи середня ціна квадратного метра житла в столиці становила вже 2,5 тисячі доларів.
Таке бурхливе зростання цін на нерухоме майно підтягло за собою й вартість будматеріалів. І тепер будівельники й раді б знизити ціни, та вони залежать від виробників будматеріалів, які почали зворотний відлік цін, але не так швидко, як хотілося б будівельникам. Ось чому зараз багато будівельних організацій, хоча й зазнають великих збитків, проте вичікують, намагаючись зрозуміти, наскільки ще впадуть ціни на житло? Може, добудовувати його буде вигідніше пізніше, коли ціни на будматеріали та робочу силу впадуть ще нижче? І в цьому, а не лише у відсутності грошей у будівельників — ще одна причина того, що багато які будівництва в Україні зараз припинено.
Потенційним покупцям помешкань зараз важливо зрозуміти, що ціни навіть на рівні собівартості нового житла в Києві приховують у собі багато підводних каменів, які, проте, оголюють і самі будівельники. «Хабарництво в будівництві — зовсім не рідкість», — говорить будівельник і народний депутат Юрій Сербин.
Щоквартально міністерство регіонального розвитку та будівництва підраховує собівартість будівництва житла і оприлюднює прогнозний показник того, скільки коштує один квадратний метр. 2008 року він коштував у середньому на Україні 4 341 гривню. Цього року цей показник становить на Україні 4 290 гривень (для Києва — 4 821 гривня за метр). Виходить, що в середньому нинішню собівартість одного квадратного метра житла Мінрегіонбуд обчислює в 500 доларів за метр. Це вдвічі менше собівартості метра житла, яку зараз оприлюднюють будівельники — одна тисяча доларів за метр. Виходить, що до собівартості, за версією Мінрегіонбуду, цінам є ще куди падати. Звідки ж береться ця різниця, і впадуть ціни на житлі ще чи ні?
«Темна» половина вартості житла приховує в собі хабарі за відведення земельної ділянки, безкоштовні помешкання для міста і грошові відрахування муніципалітетам, безкоштовне спорудження та передачу в експлуатацію комунікацій нового будинку, ліфти, сходові клітки, підсобки і горища, хабарі тим, хто приймає житло з недоробками. При цьому потрібно розуміти, що зданим житлом українські будівельники гордо іменують чотири стіни, в які їхньому щасливому володареві потрібно вкласти, як мінімум, ще стільки ж, скільки він віддав за новобуд.
І хоча Мінрегіонбуд уже зменшив граничні відрахування будівельників на інфраструктуру, основний тіньовий айсберг, який впливає на собівартість будівництва, залишається закладеним у нинішні, нехай навіть і зменшені вдвічі ціни на житло. Пряме підтвердження цього — «золоті обручки» з приватних будинків, які оперезали в останні роки міста України. Саме в приватні будинки ховають і, таким чином, легалізують свої хабарі українські урядовці. Чесним сигналом про те, що з корупцією в Україні дійсно стали боротися, буде те, що український урядовець вже не зможе так швидко взяти і звести величезний особняк у передмісті при офіційній заробітній платні в дві-три тисячі доларів.
Будівельники, дійсно, багато що зробили для України, і на плечі яких, в основному, й лягла підготовка до ЄВРО-2012, послужили б своїй країні ще добрішу службу, якби використали заморожені зараз будівництва не лише для вибивання бюджетних грошей на їх завершення. Але й для того, щоб скинути величезну корупційну складову, яка робить навіть післякризові ціни на українське житло вдвічі-втричі вищими, ніж у набагато заможнішій Європі. Ну, й від 200—300% прибутків українським будівельникам так само, мабуть, доведеться відзвичаюватися. Але відзвичаюватися, однак, наразі хочеться не всім.
Схожа ситуація і з оцінками попиту на житло. Будівельники і брокери впевнені, що попит на житло в Україні є, і величезний. І саме він зупинить і вже зупиняє спад цін на ринку. Але ось наскільки платоспроможний цей попит, особливо при відсутності банківських кредитів? Про це більшість будівельників і брокерів наразі мовчать. Хоча очевидно, що за умов кризи платня українців зменшуватиметься, або, як мінімум, не зростатиме. І це означає, що реалізуватися відкладений попит на житлі поки що ніяк не може. Інакше запропонована багатьма будівельними фірмами трирічна безвідсоткова розстрочка на вже здані помешкання за низькими кризовими цінами в тисячу доларів за метр просто перевернула б ринок догори ногами. Люди почали б масово скуповувати такі знецінені помешкання. Але цього наразі не відбувається. І, значить, багато хто з покупців, на відміну від будівельників, вважає, що цінам є ще куди падати. Й їх думку, хочуть вони того чи ні, брокерам і будівельникам так само доведеться враховувати.
