Київ — це ринок нерухомості, що найбільш динамічно розвивається в Україні. Протягом останніх п’яти років столиця України вводить щорічно майже мільйон квадратних метрів житла. У цей час тут реалізовується близько 200 проектів, що передбачають будівництво понад 33 тисяч квартир. І все ж таки рівень забезпеченості міста житлом як і раніше не відповідає всім вимогам, що впливатиме на попит і ціни, що й надалі зростатимуть. Оскільки існуючі темпи зростання не можуть задовольнити реальний попит. До такого висновку прийшла консалтингова компанія «Українська Торгова Гільдія», провівши комплексне дослідження столичного ринку житлової нерухомості.
«Якщо порівняти Київ зі столицею Польщі, то, за умови існуючих темпів поповнення житлового фонду новими будинками, столиця України вийде на сьогоднішній рівень забезпеченості Варшави лише в 2030 році», — розповідає Вадим Непосєдов, генеральний директор «Української Торгової Гільдії».
За підрахунками компанії, щорічний попит на ринку житлової нерухомості становить понад 20 тисяч квартир. Основний попит формується за рахунок заможних людей і приїжджих, які протягом останніх трьох років щорічно поповнюють населення Києва на 55—60 тисяч осіб.
За оцінками експертів, у середньому за місяць у Києві виставляється на продаж порядку 3,5—4 тисячі квартир. Але на вторинному ринку майже в чотири рази більше пропозицій, ніж на первинному. Незважаючи на те, що Київ останніх років показує досить високі результати обсягу пропозиції на первинному ринку, в продаж надходить не більше 9—10 тисяч квартир.
Первинний і вторинний ринки житла відрізняються не лише кількісно, але й якісно. «У нових будинках істотно збільшується площа квартир. У той же час у структурі пропозиції вторинного ринку частка квартир із великою кількістю кімнат більша, ніж у структурі пропозиції первинного ринку», — говорить Непосєдов.
Істотно відрізняються й ціни. За даними «Української Торгової Гільдії», на вторинному ринку на початку грудня 2006 року середня вартість житла по місту складала близько $2800 за квадратний метр. Лише за останні два місяці ціна виросла на 16,5%. Київ за ціною на житло цього року вже обігнав багато столиць Східної Європи, таких як Варшава, Вільнюс, Таллін, Рига й навіть Санкт-Петербург. Зберігається істотне відставання лише від Москви, де середня ціна квадратного метра вже перевищила $4 тисячі.
«Зростання цін зумовлене зростанням попиту, що продовжується, й недостатнім обсягом пропозиції, — пояснює Непосєдов. — Поки не існує жодних істотних передумов того, щоб темпи зростання вартості житла в столиці почали знижуватися».
Про це ж свідчить нещодавня заява голови правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Валерія Омельчука. На його думку, в умовах існуючої системи іпотечного кредитування в Україні можливість отримати іпотечний кредит мають не більше 7—8% працездатного населення, водночас у розвинених країнах цей показник становить близько 70— 80%. «Сьогодні не існує жодного масового іпотечного ринку, на якому б держава не здійснювала підтримку ринкової іпотеки на всіх стадіях її розвитку. Сподівання на те, що ринкові механізми можуть забезпечити доступність житлової іпотеки більшості населення, на мій погляд, безпідставні», — наголосив він. Проте якщо абстрагуватися від потреб великої кількості людей, то можна стверджувати, що нинішній стан іпотеки є стримуючим ціновим чинником на ринку житла. Якби в цій справі все було в порядку, то попит був би ще вищим, а отже, ще швидше зростали б і ціни.
За даними Аналітичного відділу будівельно-інвестиційної компанії «Київ Житло», в листопаді порівняно з жовтнем кількість об’єктів, що продаються, зменшилася практично втричі, що може спричинити майбутнє збільшення розриву між попитом і пропозицією й, відповідно, зростання цін на початку 2007 року. Причиною значного збільшення вартості квартир у будинках економ- класу аналітики вважають істотне зменшення пропозиції в цій категорії — в жовтні продаж проводився на 60 об’єктах, у листопаді — лише на 35.
Аналітики також зазначають, що на київському ринку помічені факти свідомого завищення компаніями-забудовниками статусу свого об’єкта: «На сьогоднішній день продаються три об’єкти, які позиціонують як преміум-клас, але, згідно з класифікацією житла, вони не належать до цієї категорії».
