Чотири державні банки хочуть створити агентство з рефінансування іпотечних кредитів. Засновниками публічного акціонерного товариства виступлять «Ощадбанк», «Укрексімбанк», «Укргазбанк» і банк «Київ». Якщо ідея спрацює, то на першому етапі вартість житлових кредитів має знизитися до 14%, а далі — до 12—12,5% річних, прогнозує перший заступник голови Національного банку України Юрій КолобоВ.
Цей держагент випускатиме іпотечні облігації, надійність яких забезпечуватиметься вже виданими іпотечними кредитами банків-учасників. Його статутний капітал становитиме 35 мільйонів гривень. «Створення агентства вимагає деякого часу. Ми на ринок вийдемо вже, швидше за все, ближче до серпня, можливо, до вересня. Плануємо перший пробний транш зробити близько 1 мільярда гривень», — розповів про деталі роботи нового агентства голова правління «Ощадбанку» Сергій Подрєзов.
За словами радника голови правління «Ощадбанку» Сергія Волкова, іпотечні облігації, скоріш за все, будуть середньостроковими — на період 3—5 років, а їхня прибутковість перевищуватиме державні, але буде нижчою за корпоративні банківські облігацій.
Говорячи про механізм роботи такої фінустанови, Подрєзов розповів, що майже вся його маржа (різниця між процентними надходженнями за видані кредити та витратами на сплату купона) направлятиметься на комісійну винагороду банкам, які продовжуватимуть обслуговувати кредити. «Банки, відновлюючи ліквідність через продаж кредитів агенту, будуть не тільки відновлювати одержання процентних доходів від надання нових іпотечних позик, але і продовжувати щорічно отримувати комісійні від іпотечного агента. Така діяльність створює резерв прибутковості для поступового зменшення ставок для кінцевих споживачів іпотечних кредитів», — сказав він.
У Нацбанку розраховують, що потенційними покупцями цих паперів будуть Фонд гарантування вкладів, пенсійні фонди, страхові компанії, а також іноземні інвестори.
Нагадаємо, що за даними Української національної іпотечної асоціації, в січні — березні 2011 року обсяг загального іпотечного портфеля банків скоротився на 3,2% — до 90 мільярдів гривень, а в другому кварталі прогнозується скорочення іпотечного портфеля банків.
КОМЕНТАРI
Світлана РЕКРУТ, аналітик інвестиційної компанії «Concorde Capital»:
— Подібна практика успішно працює в багатьох розвинених країнах і є ринковим інструментом стимулювання іпотечного кредитування. Успішність цієї ініціативи на етапі запуску буде багато в чому залежати від рівня її підтримки державою, яка має для цього достатньо інструментів. У цілому іпотечні облігації мають всі підстави стати повноцінним ліквідним інструментом фінансового ринку.
Олександр ОХРІМЕНКО, президент Українського аналітичного центру:
— Ідея дуже цікава, але її шанси на успіх у нас 50 на 50. В Україні всі попередні ідеї з розвитку іпотеки (Державна іпотечна установа (ДІУ), Молодіжний фонд житлового кредитування) теж були цікавими, але на практиці вони успішно не реалізувалися. Українські банки сьогодні мають іпотечний багаж із 78 мільярдів гривень. Із них проблемних іпотечних кредитів приблизно 13%, або 10 мільярдів. Отож надійних, які можуть послужити основою для іпотечних облігацій, майже 60 мільярдів гривень. Отож основа є. Але проблема в тому, що ці іпотечні кредити не стандартизовані. А проблема номер два — облігації під іпотеку треба випускати з дохідністю під 11% річних, щоб мати на виході обіцяні НБУ 12—14% річних за іпотечними кредитами. Сьогодні досягнути цього практично не можливо, бо немає інвесторів, які готові купувати такі цінні папери. Тому я не розумію, хто купуватиме ці облігації. Сьогодні на ринку обертаються облігації ДІУ, але внутрішні інвестори купувати їх не хочуть, іноземні — теж. Проблема в тому, що в Україні сьогодні немає іноземних інвесторів із великим багажем дешевих грошей. Тож сподіватися, що іпотечні облігації від держбанків користуватимуться великою популярністю, не варто. Механізм іпотечних облігацій спрацює тільки тоді, коли кредитний рейтинг України зміниться зі спекулятивного на інвестиційний, ставлення інвесторів також зміниться і розпочнеться стабільний приплив дешевого капіталу в країну. На мою думку, це трапиться не раніше як за п’ять і більше років.
Євген ГРЕБЕНЮК, старший аналітик ІК «Тройка Діалог Україна»:
— Це слушна ініціатива. І новостворена установа не конкуруватиме із ДІУ. Наприклад, у США є чотири різні агенції, які займаються сек’юритизацією іпотечних кредитів — кожна виникала на певному історичному етапі у відповідь на потреби ринку. Поява в Україні агенції, яка випускатиме іпотечні облігації без державних гарантій (на зразок Американської Freddie Mac), сприятиме пожвавленню іпотечного кредитування. А той факт, що за новою організацією стоятимуть державні банки, дозволить досягнути зменшення ставки купона за облігаціями у порівнянні з кредитами, які за ними стоять. Разом із тим нова установа матиме переваги перед ДІУ в тому, що вона буде комерційною і швидше реагуватиме на зміни ринкової кон’юктури. Головне, щоб нова установа та процедура добору іпотечних кредитів була прозорою та однаково доступною для всіх банків. Тоді ринок повірить у нові папери. Якщо ж це виллється у спробу окремих банків частково позбутися проблемної або реструктуризованої іпотечної заборгованості, то ринок це швидко зрозуміє й ідея помре ще в самому зародку.
