Коли до автора цих рядків зверталися за порадою друзі чи
знайомі, варто чи не варто вплутуватися в кредитні відносини з будь- ким,
— чи банком, чи державною структурою, приватною фірмою або особою, — я
майже завжди відповідала: «Не варто». Бо майже завжди в запропонованих
кредитних угодах, у тому числі й неформальних, — тут мається на увазі тільки
ті, які передбачають обов'язкове повернення суми боргу (отже, і можливість
звернення до послуг бандитів), — вакуум правової неврегульованості відносин
кредитора і позичальника заповнювався кабальними умовами позики і непідійомними
відсотковими ставками. Власне, тоді-то я й вирішила для себе, що на перших
порах єдиним видом кредиту, який буде до душі і по кишені середньому українцеві,
буде кредит іпотечний. Чим він хороший, спитаєте ви? Передусім, своєю ідеєю.
До того ж підкріпленою міжнародною традицією.
Недовга історія становлення ринку в Україні начисто позбавила
нас почуття безпеки. Ми вже не уявляємо собі, що фінансові операції можуть
бути вигідні як тому, хто позичає гроші, так і тому, хто їх позичає. Ми
змушені завжди бути готовими або обманювати, або бути обдуреними. Принаймні
чимало українців хоч раз брали участь як у драмі обдурених вкладників (радянського
Ощадбанку і нових комерційних банків, новоявлених трастів, акціонерних
«пузирів»), так і в трагедії беззахисних кредиторів — банків, підприємств,
громадян.
Напевно, кожний з мимовільних, але порядних, кредиторів
і позичальників не раз ставив запитання: коли з'явиться закон, що захищає
їхні фінансові інтереси? Нарешті 14 червня подібність такого нормативного
акту підписав Президент. Відразу обмовимося, що указ «Про іпотеку», що
вийшов минулого тижня, проблеми правового врегулювання відносин заставного
кредитування не вирішує, та й не може вирішити. У нього інша функція —
підштовхнути процес законотворчості. Тому зараз немає сенсу подавати надію
нашим читачам і спонукати їх шикуватися в черги по іпотечні кредити. Але
отримати інформацію про те, що це таке, щоб хоча б морально підготуватися
до цивілізованих фінансових операцій, також буде не зайвим.
Отже, у розвинених країнах іпотечне кредитування вже 25—30
років як стало класикою й не вимагає видатних жертв ні від кредитора, ні
від позичальника. Як правило, кредит під заставу нерухомості видається
на умовах внесення первинного внеску в 20—50% її вартості. Розмір кредиту
визначається виходячи з поточного доходу позичальника і, згідно з загальним
правилом, щомісячні виплати не повинні перевищувати 30% цього доходу. У
разі неповернення кредиту нерухомість реалізовується з торгів, кредитор
повертає свої втрати, а що залишається — дістається невдалому позичальнику.
Треба зауважити, кількість неповернених іпотечних кредитів відносно невелика
— 0,01—3% у залежності від країни.
У жовтні 1992 року в Україні було ухвалено непоганий закон
«Про заставу», котрий уперше дозволив іпотечне кредитування і використання
землі як заставу.
Якби цей закон знайшов продовження в підзаконних актах,
отримав механізм реалізації, то сьогодні і не знадобився б президентський
указ. Але цього не було зроблено, виконавчі органи не попрацювали над цим.
У результаті країна за стільки років так і не отримала реального ринку
землі і нерухомості, а банки не поспішають видавати іпотечні кредити, бо
у разі неповернення позики ніякі власті не допоможуть їм отримати право
на заставлений об'єкт.
У класичній іпотеці результатом, на який орієнтується позичальник,
є отримання права власності на заставлену нерухомість. У нашому випадку
заставний кредит рідко виявлявся іпотечним. Навіть у найбільш відповідних
ситуаціях, таких як житлове кредитування, громадяни, часто самі того не
підозрюючи, мали справу з орендними договорами з правом викупу, або, у
кращому випадку, з «сірою» іпотекою (коли квартира, яка забезпечує кредит,
залишається у власності дочірньої фірми або у якогось співробітника банку).
За такого розкладу відносини «банк- позичальник» навряд чи можна назвати
рівноправними. Адже за неможливості вносити виплати по кредиту клієнт явно
не зможе претендувати на залишки коштів після продажу квартири.
Після правового врегулювання іпотеки, іншими словами, після
прийняття хорошого закону і хороших (несуперечливих) підзаконних актів,
у вітчизняних банків з'явиться можливість без ризику займатися одним із
найприбутковіших видів кредитування, а у позичальників — отримувати найдешевші
кредити. Порівняйте, 1986 року в США можна було отримати іпотечний кредит
на 3 роки під 2,9% річних. У Москві в кращі докризові роки іпотечний кредит
у Ощадбанку коштував 12% річних у валюті, комерційні банки з перестраховкою
всіх ризиків пропонували від 30 до 60%. Кажуть, що й у Києві вже можна
знайти 12-відсотковий кредит. Але подумайте самі, який же треба мати доход
і у якій валюті, щоб такий кредит виплатити. Так що, навіть якщо українські
банки і почнуть направо й наліво видавати іпотечні кредити, черг за ними
не буде. І знаєте чому? По-перше, тому, що у банків немає дешевих кредитних
ресурсів. Урегулювання процедури іпотечної позики не призведе до помітного
зниження відсоткових ставок. По-друге, у позичальників немає стабільних
джерел легального доходу, який тільки і враховується банком при оцінці
його кредитоспроможності. По-третє, у країні немає ринку нерухомості, через
що предмет іпотеки виявляється неліквідним і малоцінним для банку. По-четверте,
перспективи залучення до іпотечного кредитування небанківських і іноземних
інвесторів поки малореальні: у перших немає грошей, у других — упевненості
в їх поворотності. Незважаючи на те, що законодавство не стояло на місці,
і приймалися окремі нормативні акти, що регулюють відносини власності (зокрема,
дозволяють перехід прав володіння підприємствами, земельними ділянками),
без змін залишалося головне — загальний негативний діловий клімат, повільний
розвиток ринку, безпрецедентний спад виробництва. Чому більшість заводів
і фабрик не бачить сенсу у придбанні землі, котра займається ними? Якщо
у заводу немає грошей на зарплату, на розрахунки з постачальниками і на
податки, то хіба можна серйозно говорити про викуп землі за гроші?
Коментуючи президентський указ, заступник голови адміністрації
Президента Павло Гайдуцький послався на оцінки фахівців, які підрахували,
що підприємства АПК, використовуючи механізм іпотеки, можуть розраховувати
на залучення 2,5 млрд. гривень кредитів. При цьому він не вважав за потрібне
умовчати, що указ «передбачає мінімізацію можливого продажу землі у разі
неповернення іпотечного кредиту сільськогосподарськими підприємствами».
П.Гайдуцький не деталізував механізм, який перешкоджає спекуляціям землею,
сказавши тільки, що проблема іпотеки земель сільськогосподарського призначення
обговорювалася у Верховній Раді і пропозиції народних депутатів враховано.
Банкірам чудово відомо, що Верховна Рада блокує фактичний продаж землі,
механізм якої так чи інакше визначено Земельним кодексом України. Отже,
знаючи це, а також те, що іпотечний указ не заохочує перехід прав власності
від поганих господарів до хороших, чи стануть вони кредитувати АПК?
Існує думка: якщо банкам дати волю, то вони скуплять всю
землю і перепродадуть її іноземцям. Але, судячи з поведінки іноземців,
наша земля в нинішньому її вигляді їм не потрібна. Зате чимало іноземних
бізнесменів висловлюють непідробне здивування, що у нас майже відсутнє
іпотечне кредитування, не застосовується земельна застава. У них там кожний
дім, кожний клаптик землі заставлено, і банкіри стежать тільки за тим,
щоб їм не підсунули в забезпечення вже заставлений об'єкт. Вони справедливо
вважають, що в умовах нашої кризи платежів і гострої нестачі грошей іпотечне
кредитування і земельна застава навіть більше потрібні, аніж в умовах їхньої
стабільної економіки. Загалом-то, у цьому вони більш аніж мають рацію.
Дійсно, залучення в оборот, окрім грошей і цінних паперів, паралельної
валюти у вигляді товарних зобов'язань, векселів, сертифікатів, заставних,
що підтверджують права власності на земельні ділянки, будівлі тощо, здатне
не тільки стати надійною опорою для національної валюти, а й базою для
швидкого розвитку економіки.
Втім, чи здійсниться все це ще за нашого життя, сказати
дуже складно. У передвиборний час політичну кон'юнктуру від реальних реформ
практично не відрізнити. Тим більше, що іпотеку у нас вже якось запроваджували.
ДОВІДКА «Дня»
Для тих наших читачів, хто погано розбирається в економічних
термінах, пояснимо, що згідно із законом «Про заставу», «застава» — це
спосіб забезпечення зобов'язань, «іпотека» — це різновид застави, тобто
застава нерухомості (землі, майна), за якої предмет застави залишається
в розпорядженні позичальника або уповноваженої особи. Ще один вид застави
(зазвичай рухомого майна) передбачає передачу його у власність кредитора,
поки позика не буде погашена.
