Майже два тижні тому було прийняте рішення уряду про створення Державної іпотечної установи другого рівня. Ринок при цьому видихнув: нарешті. А найбільш радикально налаштовані його учасники додали: краще пізно, ніж ніколи.
Утім, портфель кредитів, виданих українськими банками на придбання житла, фінансування його будівництва та під заставу самого житла, і без того стабільно та динамічно зростає. За даними Української національної іпотечної асоціації, лише за останні три з половиною місяця — з 1,73 до 2,5 млрд. гривень. Але могло бути набагато більше. Вельми стримують розвиток цього ринку небувалі темпи зростання цін на нерухомість на вторинному та первинному ринках, висока відсоткова ставка із кредитів і низька платоспроможність населення. (У результаті частка іпотечних кредитів не перевищує 1% від обсягів ВВП.)
І ні в кого не виникає бажання закинути банкам за зайву обережність. Їхнє бажання мінімізувати кредитні ризики всім зрозуміле. Адже держава, що має намір стимулювати фінансовий ринок і якось допомогти банкам диверсифікувати їхні ризики, зробити цього не в змозі, поки в неї в руках немає такого ефективного інструмента (судячи з досвіду інших країн), як Державна іпотечна установа другого рівня.
Нагадаємо, що бюджет Державної іпотечної установи другого рівня сформований за рахунок коштів, передбачених ст. 7 Закону «Про держбюджет на 2004 рік» і становить спочатку 50 млн. гривень. Нею керуватиме наглядова рада і він займатиметься випуском облігацій і євробондів для забезпечення ризиків банківських кредитів. Його створення дозволить залучити в кредитну сферу додаткові внутрішні та зовнішні фінансові ресурси, в тому числі державних і недержавних пенсійних фондів, інвестиційних і страхових компаній, приватних фінансових установ.
Але поки що залучати особливо нічого, оскільки жоден із вищезазначених сегментів фінансового ринку в Україні поки що не розвинений. Передбачається, що державна іпотечна установа сприятиме розвитку житлової, а згодом і комерційної (промислової) й агропромислової іпотеки, а також доступу громадян до довгострокових і недорогих кредитних ресурсів. Крім того, згідно з ідеєю створення національної іпотечної системи, передбачається, що державна іпотечна установа другого рівня не буде учасником первинного ринку іпотечного кредитування.
Важливо, що держава утримається від безпосередньої участі в створенні та діяльності іпотечних кредиторів першого рівня. Концепцією функціонування механізму нацiонального iпотечного кредитування передбачено, що фізичним особам, які з різних причин не повернули житловий кредит, і їхню квартиру чи будинок було відчужено, а також які не мають достатніх коштів для існування, надається в тимчасове користування соціальне житло... Воно має забезпечувати мінімальні соціальні норми з розрахунку на одного члена сім’ї позичальника та розташовуватися на визначеній законодавством відстані від його попереднього місця проживання.
Проблеми зі створення такого небанківського інституту, зі слів заступника міністра фінансів Василя Костицького, носять як організаційний, правовий, так і економічний характер. При цьому, як заявив виконуючий обов’язки голови Світового банку в Україні Олександр Каліберда, має тривати робота над законодавчою базою, що стимулює розвиток іпотечного ринку та розвиток фондового ринку загалом. Іпотечному ринку, на думку фахівців, необхідні закони про іпотечні цінні папери, про кредитні установи. На їхню думку, ринок не зможе існувати і без багатостраждального (немотивовано відкинутого парламентом) закону про акціонерні товариства.
Роль феї українського ринку іпотечного кредитування взяв на себе Світовий банк. Він висловлює вельми корисні зауваження та побажання при розробці економічного обгрунтування й бізнес-плану для такого важливого сегмента українського ринку. Щоправда, рекомендації, навіть і схвалені, не завжди гарантують стовідсотковий результат. Але і тут Світовий банк, що працює з урядом України над питаннями розвитку іпотеки з 2000 року, готовий прийти на допомогу.
Як зазначив А. Каліберда під час «круглого столу» «Основи створення та функціонування державної іпотечної установи другого рівня», «якщо необхідно, ми готові залучити кращих міжнародних експертів, які мають великий досвід створення та функціонування іпотечних установ у розвинених європейських країнах, і профінансувати закупівлю інформаційних технологій для діяльності іпотечної установи або для роботи державних установ, які регулюватимуть діяльність іпотечного ринку». Україні залишається лише самостійно створити єдиний реєстр прав власності й обмежень прав власності на нерухомість. Законодавчо це питання вже врегульоване, але процедура впровадження механізму поки що не відпрацьована. Хоча, згідно з планами уряду, «пуск» єдиної системи реєстрації прав власності запланований на 1 січня 2005 року.
