Харків завжди займав провідні позиції у справі приватизації
майна на біржах. У місті досить успішно розвивається цивілізована форма
купівлі-продажу квартир через рієлтерські контори, які також в основному
спираються на біржі. І раптом після одного з наказів Міністерства юстиції
України біржі виявилися відчуженими від процесу торгівлі нерухомістю. «Кому
це вигідно?» — з таким питанням звернувся наш кореспондент до президента
провідної на Слобожанщині харківської біржі нерухомості та основних фондів
«Україна» Леоніда ВАСИЛЬЧЕНКА.
— Хочу уточнити: мова йде про наказ міністра юстиції №234/2674 та про
лист-роз’яснення Мін’юсту від 10 квітня 1998 р. про порядок користування
Єдиним реєстром для реєстрації заборон на відчуження об’єктів нерухомого
майна.
Ці документи поки що не стурбували широкі верстви громадськості, але
реакція ще буде. Справа в тому, що до будь-якого акту купівлі-продажу нерухомості
треба додавати довідку про те, що немає заборони на її продаж. І це не
формальність, адже майно може бути арештоване відповідними органами, а
покупець про це не знає. Коли створювався Єдиний реєстр, передбачалося,
що звернутися до нього може будь-яка зацікавлена особа аж до окремого громадянина.
І це цілком відповідало Конституції, принципам верховенства закону і прав
людини. Біржі і їхні клієнти постійно запитували та одержували такі довідки,
оформляючи операції.
Але на початку травня все змінилося: згаданий наказ обмежив перелік
осіб, які можуть входити в Єдиний реєстр із запитами стосовно заборони
на відчуження майна. Він став зовсім вузьким: у Харкові, наприклад, це
право отримала тільки Перша державна нотаріальна контора. А вона почне
діяти лише після запиту нотаріуса.
Таким чином Мін’юст зобов’язав усіх громадян України, продаючи або купуючи
нерухомість, звертатися не на біржі, а тільки до державного нотаріуса.
Але і це ще не все. Тепер від інформації Єдиного реєстру виявилися відлученими
органи Фонду державного майна, які виставляють об’єкти на конкурси та аукціони;
банки, які беруть нерухомість під заставу; страхові компанії і навіть органи
держуправління. Усі вони повинні звертатися в нотаріат, хоча Конституція
і закони цього не передбачають.
У своєму листі № 17-12/44 перший заступник міністра юстиції Броніслав
Стичинський оголосив незаконними всі біржові операції стосовно продажу
нерухомості, якщо вони нотаріально не засвідчені, і не рекомендував під
час виконання нотаріальних дій приймати як правовизначальні документи договору
купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстровані на товарних біржах. Цей
лист не має законної сили, бо він сам порушує закони, але вся біда в тому,
що в нас визнається не право, а диктат начальства.
У той же час у другій частині ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»
зазначено, що операції, зареєстровані на біржах, не підлягають нотаріальному
засвідченню, а в частині четвертій прямо сказано, що операція є довершеною
з моменту її реєстрації на біржі. Додатково це роз’яснюється і в листі
Мін’юсту України № 10-390-307 від 19. 08. 92 про те, що біржові операції
набувають законної сили і утверджують перехід права власності... без подальшого
нотаріального засвідчення.
І раптом усі закони та інструкції стали «неправильними», біржі фактично
виключені із процесу відчуження нерухомості! Очевидно, це продиктовано
одним бажанням: якомога більше наповнити бюджет. Проте, зрештою, це призведе
до зменшення надходжень, як уже було 1996 року. Тоді через надміру високі
збори на користь держави суб’єкти купівлі-продажу занижували вартість об’єктів
або припиняли операції в очікуванні кращих часів. Справді, невдовзі вони
настали. Наша біржа «Україна», не будучи найбільшою у країні, за півроку
перерахувала державі 500 тис. гривень. Ми здійснюємо 18 видів платежів
до бюджету, в тому числі і держмито.
Колишній порядок відчуження нерухомості давав громадянам право вибору:
звертатися до нотаріуса або на біржу. До нас зверталися тому, що ми — рієлтери,
фахівці з питань нерухомості. Це складна наука і важко уявити собі державного
нотаріуса, який перед тим, як завірити акт купівлі-продажу, почне обстежувати
стан вашого будинку. А рієлтер огляне його від підвалу до даху. Крім того,
відповідальність біржі існує завжди, ми і в судах виступаємо, якщо є в
цьому потреба. Нотаріуси ж цього уникають, що не на користь покупця.
Тож на чиї права посягнув Мін’юст? І чому біржі, які регулярно і чесно
збирають гроші для бюджету, раптом стали пасинками держави?
Хоч би як там було, проте абсолютно зрозуміло, що демарш Мін’юсту спрямовано
проти витоку грошей. Але до чого ж тут біржі? У всьому світі нерухомість
продається і купується не в нотаріальних конторах, а на біржах, і не личить
нам ігнорувати світовий досвід.
КОМЕНТАР ВІДДІЛУ ЭКОНОМІКИ
Погляньмо на нововведення Мін’юстa очима обивателя. Згідно зі спільною
заявою Спілки промисловців та підприємців і Асоціації бірж України, близько
300 тисяч господарів нерухомості страшенно здивовані. Щоб гордо іменувати
себе власниками купленого протягом останніх років майна, більшості з них
наказано підтвердити правочинність угоди купівлі-продажу. Добре ще, коли
через досить тривалий час, що минув, новому господареві помешкання вдасться
відшукати колишнього господаря і наново оформити договір, знову сплативши
різноманітне мито. А якщо колишній господар, продавши своє українське майно,
давно купається в Середземному морі або вливається в інтелектуальну еліту
американців українського походження? Таким, до приходу здорового глузду
в Мін’юстi, залишається лише поспівчувати. Фактично господарями купленої
через біржі нерухомості (а це, в основному, представники середнього класу)
вони не є, оскільки оперувати майном (продавати, дарувати і под.) — права
не мають. Зате можна чекати прибуття на батьківщину заповзятливих емігрантів,
яких сама держава підштовхує до багаторазового продажу однієї й тієї ж
нерухомості.Цікаво також, що сама Українська нотаріальна палата, яку Мін’юст
намагається монополізувати на ринку нерухомості, опирається такій «опіці»,
що раптово проявилася з боку юридичного держоргану.
