Недавно начальник Головного управління житлового господарства та майна Київської міськдержадміністрації Петро Головатенко заявив, що впорядкування ставок оренди нерухомості в Києві дасть змогу 1997 року додатково залучити в бюджет міста 18 млн. грн. Розмір орендної плати за 1 кв. м загальної площі за місяць установлено диференційовано: для казино - 40 грн. (у центрі міста - до 180 грн.), для комерційних структур (біржі, брокерські й маклерські контори, комерційні банки тощо) - 60 грн. Тим часом для спеціалізованих магазинів з продажу молока, хліба, магазинів для інвалідів тощо встановлено пільгову ставку - 20 коп. на 1 кв. м.
Після рішення Київської держадміністрації про зниження тарифів на оренду приміщень комунальної власності вал пристрастей, який здійнявся навколо цієї проблеми, вщух. Однак сама проблема в принципі залишається й вимагає найдокладнішого вивчення.
Ситуація не така проста, як здається на перший погляд, і зачіпає куди більше коло питань, ніж це бачать з окопів ворогуючих сторін - голови Київської адміністрації Олександра Омельченка й голови Гільдії підприємців Михайла Бродського. Вона обросла різними міфами та здогадами, які необхідно нарешті розвіяти.
Міф перший. Звідки беруться ціни орендної плати за житло? Гільдія стверджує: з закону. Згідно з законом норма орендної ставки за житло не повинна перевищувати 5% від балансової вартості приміщення. Інакше кажучи, її прив'язано до норми амортизаційних відрахувань. Проте ця норма залежить від часу зведення будинків, їхнього характеру, кількості поверхів і коливається в діапазоні від 1,2 до 2%. Саме виходячи з цієї величини амортвідрахування враховуються в складі видатків на виготовлення продукції. Як бачимо, автори закону, воліючи закріпити певну кількісну оцінку оренди, просто скористалися готовими нормами амортвідрахувань, підвищивши їх у 2,5 - 4 рази.
Необгрунтованість такого підвищення цілком очевидна. З таким самим успіхом можна було перенести в закон базову норму амортвідрахувань чи підвищити її в 10 - 40 разів. А, можливо, у законі слід було закріпити не верхню, а нижню межу розміру оренди? Саме так зробили розробники норм амортвідрахувань у колишньому СРСР, резонно вважаючи, що ця норма відбиває максимальний термін експлуатації будинків. Проте ті у своїх розрахунках виходили з функції відновлення вартості споруди як товару протягом терміну його експлуатації (50 - 80 років). Тим часом власники цього товару сьогодні розглядають його вартість (і оренду, як її похідну) через призму вільних ринкових відносин, вважаючи, що свобода кінцевої ціни товару (послуги) має поєднуватися зі свободою цін на видатки, що входять до її складу.
Таким чином, спроба законодавчого закріплення верхньої межі вартості оренди, яка віддзеркалює методи управління в умовах наказової економіки, виявилася міфом про науковий підхід до цього закону за умов ринкової економіки.
Міф другий. А чи є загалом ринкова економіка? Як відомо, її характеризує вільна конкуренція на ринку товарів і послуг. Оренда - така сама послуга, як і будь-яка інша. І з цієї причини значна частина орендних послуг перебуває в "тіні". Можна сміливо стверджувати, що розміри цієї "тіні" набагато перевищують легальний сектор. Не таємниця, що приміщення державної та приватизованої власності здають в оренду з розрахунку 1,2 - 2% річних від їхньої номінальної вартості. При цьому орендна плата за користування 1 кв. м становить приблизно $0,5, а з урахуванням комунальних послуг вартість піднімається до $1 - 1,5. Тим часом реальна ціна оренди коливається залежно від місця розташування приміщення в діапазоні від $5 до $40 за 1 кв. м. Вартість оренди приміщень комунальної власності не служить орієнтиром для керівників державних і приватизованих підприємств. У договорах відображено її мінімальну суму, а 25 - 50% різниці між нею й реальною ринковою ціною готівкою потрапляють до кишені керівника. Задоволені обидва учасники оборудки: один заощадив на видатках, другий сам отримав те, що йому юридично не належить.
Підвищення вартості оренди в легальному секторі комунальної власності призведе до часткового відпливу його учасників у тіньовий сектор оренди державної і приватизованої власності. У результаті цього суми нелегально привласнюваних коштів збільшаться, а разом з ними - й бажання керівників підприємств підтримувати такий стан виробництва, який дозволить їм мати ще більше можливостей здавання приміщень в оренду, а відтак й особистого збагачення.
Міф третій. Київ не можна вважати європейським містом. І не через відсутність належної чистоти, стану екології чи криміногенну ситуацію. Для будь-якого європейського міста характерним є стале сите життя його жителів. А в Києві цілком інша обстановка. На тлі паралізованого виробництва й городян, які ледь животіють, вирує справжній вихор ділової активності торговців, банкірів і різноманітних посередників. Сюди рвуться звідусіль із несамовитим бажанням заробити якнайбільше.
Міф про Київ як про європейське місто правдивий такою ж мірою, якою ділова активність і реальні ціни оренди приміщень відрізняються тут і там. Підвищення цін оренди й витіснення вітчизняних торговців і виробників з центральних (найприбутковіших) районів міста й заміна їх заможнішими й готовими платити високі ставки орендної плати іноземцями спроможна лише перерозподілити доходи в інтересах міста за рахунок непрямого зменшення доходів держбюджету й громадян України. А це вже не економіка, це політика. І посилання на злиденність міського бюджету в даному випадку не обгрунтовані, позаяк є інші шляхи отримання доходу без шкоди для вітчизняних орендарів.
Якими б важливими не були інтереси регіону, неприпустимо приносити їм у жертву інтереси держави чи більшості громадян. Так званий поріг чутливості починається зі зміни ціни на 10%. Зміну ціни на 1000% можна назвати порогом втрати чутливості. В економіці неприпустимі такі різкі дії: вона руйнується.
Тепер підіб'ємо підсумки. Конфлікт у Києві висвітлив одну з основних причин розвалу вітчизняної економіки - її закладено в перерозподілі власності як основної частини багатства. Раніше цей процес жеврів у сфері виробництва, де "завдяки" законам України відбувався й досі відбувається на цілком легальних підставах нелегальний перерозподіл власності. Про це пише вся преса України. Чимало депутатських запитів і звернень до Президента - про те саме. Проте президентське оточення, готуючи лист-відповідь депутатам Київради, дає таке формулювання: це дрібні питання, вони не мають державної ваги. Що це: відвертий цинізм чи непрофесіоналізм?
У Києві процес вийшов на поверхню, позаяк тут зіштовхнулися особисті інтереси підприємців і непрямі інтереси держбюджету з груповими інтересами міста. Відсутність достатнього економічного аналізу в діях "бунтівників" дає змогу методами соціальної демагогії приховати не тільки окрему проблему - за нею проглядається така глиба, як проблема нелегального перерозподілу власності, що можливо лише за умов розвалу економіки.
