Пандемія коронавірусу стала ще одним «стресом» на ринку нерухомості, адже змусила забудовників, орендарів, покупців і продавців житла «затримати подих» і чекати, а що ж буде далі... Адже повернення студентів та працівників з великих міст у свої домівки, відсутність туристів, неспроможність оплачувати підприємцями оренду та чимало інших чинників змусили орендарів і власників приміщень переглянути ціни на свої квадратні метри.
Тож про те як змінюється сектор нерухомості — дізнавайтеся в коментарях учасників ринку.
«НАЙШВИДШЕ У СЕКТОРІ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ ВІДРЕАГУВАЛА ПОДОБОВА ОРЕНДА»
Iрина ЯРЕМКО, ріелтор в агенції нерухомості «Золота Арка» (м. Львів):
— Передусім варто зауважити, що ринок нерухомості є надзвичайно різноманітний. Наприклад, є первинне житло — це будинки, які тільки будуються, а також вторинне житло — це будинки, котрі давно збудовані, їх є багато видів, зокрема у Львові це польська забудова, австрійська, «хрущівки», «брежнівки», «сталінки»...
Найшвидше у секторі ринку нерухомості відреагувала подобова оренда — це ті квартири, які здавалися щодобово для туристів у всіх великих містах, а особливо в туристичних — Львів, Київ, Одеса. Цей ринок зупинився зовсім ы зрозуміло чому, адже не було туристів, відпочивальників, ніхто нікуди майже не їздив... Такі квартири перейшли в ринок довготривалої оренди, тобто зараз пропозиція дуже перевищила попит. А попит на довготривалу оренду просто зник, бо студенти, працівники, які працювали у великих містах та винаймали житло, поїхали додому. Вони не мали коштів, щоб оплачувати оренду. Ми помітили, що вартість довготривалої оренди знизилася.
Наприклад, якщо раніше у центрі Львова однокімнатну квартиру в хорошому стані з меблями і побутовою технікою менше як за 7 тисяч гривень знайти було неможливо, то зараз ми бачимо пропозиції, коли і за 5 тисяч гривень можна орендувати помешкання в центрі міста. Ми можемо говорити впевнено, що на 10—15 % впала вартість оренди.
Що стосується купівлі та продажу житла, то вторинний ринок не зупинився. Чому? Бо ми ввійшли в карантин, але ті люди, котрі мали намір збільшити свою житлову площу, тому що у них, наприклад, народилася ще одна дитинка, то в них намір не змінився. Вони все ж таки хочуть змінити помешкання, тож продають своє житло і шукають інше, тобто цей процес є довготривалим — продажу і пошуку квартири на заміну. Це не відбувається ні за тиждень, ні за два, хоча є і такі випадки, але загалом це триває довший час, ніж карантин.
Варто зауважити, що ціни на якісні будинки і квартири не впали. У Львові це будинки люкс, а саме різні місця, де є багато зелені і недалеко від центру. Впали ціни на квартири великої площі, які з центральним опаленням, тому що люди не дуже хочуть такі квартири купувати, бо потім потрібно сплачувати великі рахунки на комунальні послуги. А індивідуальне опалення — економія та комфорт.
Окрім цього, впали ціни на квартири, які ще не здані в експлуатацію в новобудовах. І люди готові уступати досить великі суми коштів, тільки щоб забрати свої гроші, бо бояться їх втратити. Адже ніхто не знає, коли саме будинок буде зданий в експлуатацію.
Щодо ринку комерційної оренди, то власники таких приміщень морально ще не готові знижувати їх вартість, але, з іншого боку, потенційних орендарів комерційної нерухомості зараз немає. Я знаю випадки, коли власники приміщень дали орендні канікули своїм орендарям — це дуже мудрий хід, тому що варто зберегти хорошого орендаря, аніж розпрощатися з ним, а потім невідомо коли знову ж таки здати на оренду своє приміщення. Але й були такі випадки, коли орендарі, на жаль, не пішли на зустріч підприємцям і ці приміщення звільнилися.
Чимало підприємців відмовилися від оренди офісів, а стали працювати вдома (якщо це, звісно, можливо). Адже знайти новий офіс можна завжди, а під час карантину — це було не вигідно.
Мої колеги з Дніпра розповідали, що в їхньому регіоні активізувався попит на купівлю і оренду заміських будинків. У нас теж мої колеги-ріелтори це помітили, однак це не сталося масово. Адже у Львові чимало людей мають родичів в селі, дачі, тому той, хто мав можливість, давно туди виїхав. Можливо, на сході країни це так не дуже поширено, тому у них активізувався ринок заміської нерухомості, тобто почали більше цікавитися придбанням будинків.
Справді, тепер дуже важко давати будь-які прогнози. Я завжди рекомендую людям вирішувати свої питання щодо нерухомості в міру життєвої необхідності. Ринок оренди оживе тоді, коли будуть повертатися студенти на навчання... Безумовно, що деякі поодинокі запити щодо оренди вони є і зараз, але це зовсім не говорить про якусь тенденцію на ринку.
Криза 2008 року показала, що нерухомість була занадто переоцінена. Наприклад, однокімнатна квартира в цегляному будинку площею 37 квадратних метрів могла досягати вартості у розмірі 60 тисяч доларів. А це дуже переоцінена квартира! Це можна було порівняти з вартістю житла у Празі чи у Варшаві. Пояснення просте, бо у той час банки кредити давали майже всім охочим, тож такий ажіотаж і спровокував ріст цін. І те, що ціни почали падати на нерухомість, — ріелтори говорили, що це нормальний процес, тому що це було необґрунтоване підняття ціни на житлову нерухомість. Тож пов’язувати сьогоднішню ситуацію з кризою 2008 року не варто, бо це зовсім різні процеси й причини.
«ЦІНИ НА ПЕРВИННОМ РИНКУ ЗНИЗИЛИСЯ МІНІМУМ НА 7—9%»
Андрій БОРИСОВ, голова Львівського регіонального відділення АФНУ (Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України) (Львів):
— Перед карантином, тобто наприкінці 2019 року, ринок нерухомості відчував пожвавлення. Попит на вторинному ринку значно піднявся. Ціни на нерухомість економ-класу у Львові за 2018—2019 роки піднялися приблизно на 7%. Це стосується насамперед невеликих об’єктів. Наприклад, одно- і двокімнатну квартиру, можна було придбати до 45 тисяч доларів.
На первинному ринку відбувалася певна стабілізація, тобто зростання продажів не було. Була дуже велика пропозиція, тому ціни не знижувалися, а трималися на досить високому рівні. Адже майже два роки поспіль, ціни на первинному ринку зростали. Тепер, коли наступила корона-криза, то ціни на первинному ринку мінімум на 7—9% знизилися. Бо первинний ринок — це лакмусовий папірець, по якому ми можемо розуміти, куди рухається ринок. Зараз ціни далі ніхто опускати не бажає, тому покупцям пропонують різні бонуси, акції, конкурси і багато інших речей, щоб заволодіти увагою потенційного клієнта, аби не опускати ціну.
Загалом ринок нерухомості є інерційний, тобто він не так швидко реагує, як ринок цінних паперів, нафти... Однак, звісно, економічно все взаємопов’язано.
Вторинний ринок поки що так сильно не відреагував. Вмотивований продавець, якому треба дуже щось продати, то він вже опустив ціну, а слабо вмотивований, який хотів, то продати, то купити не опустив ціну. Зокрема у Львові, є чимало продавців, які радше знімуть з продажів свій об’єкт, ніж суттєво опустять ціну. Тобто вони опустять вартість на 5—7%, а ринок їм говорить опустити на 10—15%, то продавці просто знімають об’єкт з продажу. Поки що це так відбувається.
Кількість угод нотаріально завірених різко впала з березня по квітень. Але чи будуть люди чекати на зменшення цін, і чи готові продавці, яким треба продати, ще зробити крок на зустріч — зараз важко сказати. Справа в тому, що які б зараз ціни не були, і який би попит не був, але немає достатньої кількості платоспроможних покупців.
Чи будуть доступні нам кредитні кошти з низькими відсотками на житло, наприклад, як у Польщі, де кредитування житла — 4% річних, тоді ринок підтримуватиметься. А якщо не буде вільних коштів, то в населення не буде ресурсів, що задовільнити такий попит.
Якщо порівняти корона-кризу з фінансовою кризою 2008 року, то єдине, що об’єднує їх, це те, що ці кризи почалися не у нас. Адже в Америці був перегрітий ринок кредитів і фінансових послуг. Тож ту кризу підготувала фінансова система США і досить швидко вони з неї вийшли. Ми ввійшли важче в ту кризу, коли вона дійшла до нас у 2009—2010 роках, бо ми більш залежні від зовнішніх економічних подразників. Після тієї кризи відбулося переосмислення того, що нерухомість — це не якась вічна цінність, і що вона може тільки рости в ціні, бо в населення була тільки така ілюзія.
А в 2014 році теж з’явився зовнішній фактор — анексія Криму, війна на Сході, тому рівень інвестицій, довіри і ВВП почали падати в країні, як і купівельна спроможність людей. Чимало громадян були вимушені переселятися і орендували помешкання. Тоді рівень ринку оренди піднявся швидше, ніж було перед тим.
Тепер з’явився новий гравець — коронавірус, постраждало багато галузей економіки... Коли закінчиться карантин і все запуститься, гроші прийдуть — так відразу не буде, на жаль.
Звичайно, в людей є попит, але які доходи? Так, є частина населення, яка була платоспроможна і може купити нерухомість без кредитів, однак це є значна меншість. Чи вони будуть далі потребувати цієї нерухомості, або захочуть спекулювати нею, або взагалі не пов’яжуть своє майбутнє з якимось іншим ринком — невідомо. Проте якщо частина платоспроможних людей купить її як інвестицію (вкладання грошей) — це буде для нас своєрідним рятівним поясом.
А чи запрацює банківська система в іпотечному кредитуванні по доступним для населення кредитних відсотках? Адже людям, крім виплат, треба годувати свою сім’ю, робити ремонт... Іноземець навряд чи буде купувати в Україні нерухомість, бо в нього є чимало інших вигідних пропозицій. Кризу охопив увесь світ. І не факт, що багатий інвестор передусім буде інвестувати в Україну. Тому нам треба розраховувати на свого споживача, але він тепер обмежений фінансово. Ми чекаємо на зважені кроки зі сторони великих гравців — забудовників, що вони підуть на зниження ціни.
Окрім цього, зараз є час, щоб переосмислити наше будівництво. Наприклад, коли людина купує житло в новобудові, то вона не відразу зможе жити в своєму помешканні, бо потрібно зробити ремонт тощо. А на це витрачається сума коштів часом майже як половина вартості квартири. Тому варто замислитися, аби змінити правила гри, щоб рівень готовності об’єктів був значно вищий. На Заході об’єкти здаються під ключ. Ти можеш обрати стиль, дизайн помешкання, варіації оздоблювальних робіт ще на рівні закладання фундаменту і пізніше тобі здадуть готовий об’єкт. Я думаю, що це на системному і державному рівні в Україні треба переосмислити і підійти до того зовсім інакше. Мабуть, хто буде перший серед них, той буде у виграші.
Людина переважно керується емоціями, ніж розумом. І це нормально. Не варто постійно відкладати життя на потім. Ви бачите зміни та не розумієте їх, то зверніться до професіоналів. Експертність — це те, що ми продаємо. Наша комісія — мізерна, порівняно з помилками, які ви можете вчинити, а потім будете докладати зусиль, щоб їх виправити...
Перша помилка — це відкладати свій продаж і думати, що ціни зростуть, коли тенденції говорять про падіння. Потім людина через півроку розуміє, що не отримає навіть тих грошей, які їй пропонували раніше...
Друге помилка — коли ми думаємо щодо купівлі: «Я відкладу на пізніше, на потім на колись...». Розбиратися у ситуації варто спокійно. Якщо є якийсь об’єкт, то можна йти дивитися його, тому що є великий шанс, що ми можемо сторгувати ціну на користь клієнта, або ми не маємо таких шансів і туди не варто йти. Фахівець знає ринок краще і буде працювати на вашу сторону. Крім того, є дуже багато шахрайських схем і ріелтор допоможе їх уникнути. Спеціалісти повністю присвячують себе цій справі та регулярно проходять навчання. Дуже дивно, що таку важливу покупку в житті, як купівлю помешкання люди часто довіряють будь-кому, але не фахівцю в цій сфері. А відкладати на потім, на колись — не варто, просто треба мати помічника, який тебе проведе.
«ЦІНИ НА ОРЕНДУ У ПЕРЕДМІСТІ КИЄВА — ЗРОСЛИ»
Наталя ЛIСОВА, спеціаліст з нерухомості, працівник агенції нерухомості «RE/MAX» (Київ):
— Загалом трохи раніше дехто із власників приміщень перейшли на довгострокову оренду і цим також вплинули на зниження ціни, бо зменшився попит, але збільшилася пропозиція. Є орендарі, які переїжджають з місця на місця, шукаючи більш вигідну ціну, якщо власники її знижують.
Купівля та продаж нерухомості не зупинилася зовсім, але «затихла». Я не можу сказати, що ціни на нерухомість суттєво зменшилися. Якщо взяти, наприклад, нерухомість у передмісті Києва — це приватні будинки, то там ціни на оренду навіть зросли. Власники зараз не знижують ціну, очікуючи попиту у зв’язку з карантином та більшої уваги до нерухомості в передмісті Києва.
Що стосується нерухомості в самому Києві, то ціни не впали. Кому потрібно швидко продати, то робить поступку з огляду на ситуацію. А кому потрібно швидко придбати, щоб десь жити, то буде купувати нерухомість. Проте в невмотивованих покупців та продавців, у яких немає термінової якоїсь задачі щось продати чи купити, то, звичайно, вони відтермінували це бажання.
На початку карантину загалом всі завмерли в очікуванні. Сказати те, що хтось почав щось суттєво змінювати, то ні. Звичайно, зараз зменшилася кількість угод та операцій на ринку нерухомості, але вони не зупинилися. Люди щось купують і продають. Так, збільшилася цікавість до нерухомості в передмісті Києва, але не можна сказати, що це глобальна тенденція. У плані оренди, то так, така тенденція є.
Продавці очікують, чи буде у покупця та сума, яка необхідна, або варто знижувати ціну чи не варто, а покупці очікують, чи будуть знижуватися ціни. Це період очікувань, тому я не можу сказати, чи сформулювалася дуже чітка тенденція. Можливо, хтось бачить і відчув якусь тенденцію у певному регіоні...
У будь-якому разі ринок все одно буде працювати. Адже людям потрібно десь жити, переїжджати, змінювати нерухомість.... Мабуть, це не буде так інтенсивно, як в період росту економіки, але воно все одно буде.
Я би не сказала, що ринок нерухомості не оговтався після попередніх криз. Можливо, ціни не доросли до того рівня, які вони були до 2008 року, бо тоді вони були «неадекватні». Адже та криза цю ситуацію вирівняла. Так, зараз не можна сказати, що ринок нерухомості «активний і веселий», але він у якомусь вигляді буде існувати. Ми ще не знаємо, як відреагують забудовники: чи вистачить їм їхніх запасів для того, щоб пережити зниження попиту, скільки новобудов стане по результатах кризи, тобто чи це вплине на ціни на вторинному ринку і, звичайно, на попит.
А на сьогодні є деякі невеликі зміни, наприклад, оренда заміських будинків подекуди виросла на 20—40%. Попит на заміські будинки збільшився. Оренда в місті знизилась приблизно на 20%. Щодо оренди комерційної нерухомості, то тут ситуація також цікава: зниження цін, багато компаній переглянули свої потреби і підшукують менші площі, тобто це вже є як тенденція. Щодо цін на нерухомість, то я би не казала, що ринок «просів». Але з огляду на зменшення зацікавленості покупця, то продавці або відтерміновують, або ідуть на поступки. А щодо порівняння з 2008 роком, то я би це не порівнювала, бо зовсім різні обставини і передумови
«ЦІНИ НА НЕРУХОМІСТЬ НАПРЯМУ ЗАЛЕЖАТЬ ВІД СТАНУ ЕКОНОМІКИ»
Руслан КОНДРАТЮК, приватний ріелтор (м. Львів):
— Зараз є приблизно 10—15% людей, із усіх зацікавлених придбати нерухомість, які готові тепер робити якісь дії, а всі інші — чекають закінчення карантину, або потрібної ціни. Суть у тому, що ціни на квартири зберігаються, тому що їх власники сподіваються, що після карантину буде далі йти тенденція росту цін.
Проте ціни на нерухомість напряму залежать від стану економіки. А зараз стан економіки в країні: людей звільняють з роботи, або вже звільнили, люди за свій рахунок чекають закінчення карантину, закриваються бізнеси, тобто платоспроможність у людей стає меншою. Люди, які працювали за кордоном, приїхали сюди, відповідно вони грошей теж не заробляють, тобто вони теж очікують...
Тепер людей цікавить те саме, що і завжди, — це однокімнатні та двокімнатні квартири, а менший попит — це трьохкімнатні квартири. Кажуть, що зріз попит на будинки за містом, але, на мою думку, це явище тимчасове. Бо після завершення карантину людям, які живуть у місті, є набагато зручніше добиратися до роботи. Це спричинено тим, що вони не будуть сидіти ввесь день у квартирі, а будуть мати якусь свою територію, де можуть вийти на двір і спокійно погуляти, подихати свіжим повітрям.
