Фінансова криза змусила по-новому поглянути на структуру будівельної піраміди, яку українське суспільство будувало 18 років. Різке «протверезіння» розкрило очі на неприємну істину всім: будівельникам, населенню, банкам та владі. Як тільки припинилися дешеві кредити зі світових ринків і закінчилися гроші від населення, фундамент цієї споруди дав тріщини. Виявившись без надійних джерел фінансування, галузь, що забезпечує в хороші роки велику частину ВВП країни, пішла на дно. Проте навряд чи лише цей чинник варто вважати вихідною точкою в будівельному збої 2009 року. Криза також продемонструвала, що більшість людей не в змозі придбати житло за цінами, що в деяких містах-мільйонниках підібралися майже до вартості квартир у Лондоні, Лос-Анджелесі або Нью-Йорку. Стало очевидним, що лише будівництво елітного житла вже не зможе «витягнути» галузь на докризовий рівень. Ті, хто хотів побудувати багатоповерхові котеджі та дорогущі квартири, більш-менш наситили свої апетити. Як саме розвиватиметься будівельний ринок України найближчими роками? І яка частина населення від цього виграє? Про це «День» запитав у експертів та галузевих чиновників.
ПРИЧИНИ БУДІВЕЛЬНОГО БЕЗЗАКОННЯ
Раніше голова «Фронту змін» Арсеній Яценюк заявляв, що недосяжно високі ціни на квадратні метри тримаються завдяки тому, що всі будівельні фірми належать депутатам міських або обласних рад, усі компанії-продавці житла контролюються безпосередньо мерами, всі земельні ділянки виділяються лише «своїм» і більше нікого на ринок не пускають. «На ринку, на якому немає конкуренції, ціни ніколи не впадуть», — вважає політик. Тому житлові розцінки він пропонує змінити за допомогою значного зниження цін на житло через збільшення на ринку конкуренції та через надання населенню кредитів на 30 років у національній валюті з низькою відсотковою ставкою на придбання житла.
А ось екс-голова Нацбанку Сергій Тігіпко повідомляв журналістам, що будівництво страждає від кризи більше, ніж інші галузі через високі корупційні витрати, пов’язані з отриманням безлічі дозволів та ліцензій. Слід спростити і зробити прозорими всі дозвільні процедури — і корупція відпаде. «І, звичайно ж, потрібно негайно відновити рефінансування іпотечних програм під доступні відсотки. Нинішні 30% річних у гривні — це позамежний рівень кредитних ставок», — додає він.
КУДИ СПРЯМУВАТИ БУДІВЕЛЬНИЙ ВЕКТОР?
Проаналізувавши причини, необхідно визначитися, в якому ж напрямі крокувати далі. Звичайно, кожна будівельна компанія має право вибирати самостійно, яким шляхом іти. Проте потрібно враховувати, що суспільство складається з різних верств населення. І сьогодні найбільш затребуваним є сектор масового житла. За оцінками голови ради директорів компанії «XXI Століття» Льва Парцхаладзе, цей ринок оцінюється в 50 мільйонів метрів квадратних.
У державі існують певні програми, що допомагають частково розрядити соціальне напруження в квартирному питанні. Так, діє держпрограма «Доступне житло». Нагадаємо, що вона передбачає виділення з бюджету на будівництво й придбання доступного житла субсидії у розмірі до 30% від його вартості. Зі свого боку, майбутній власник такого житла повинен гасити залишок вартості шляхом кредитування в комерційних банках строком на 20 років. При цьому місцева влада безкоштовно надає землю та підводить інженерні комунікації для забудовників.
Крім того, з липня 2009 року Державна іпотечна установа (ДІУ) почала фінансування покупки й завершення будівництва житлових об’єктів із мірою готовності понад 70%. Так, за даними першого заступника міністра Міністерства регіонального розвитку та будівництва України Анатолія Беркути, держава розподілила 4 тисячі квартир, близько 600 квартир — уже прийняті на баланс ДІУ, але їхні органи місцевого самоврядування ще не розподілили. Загалом же на придбання і добудову квартир з держскарбниці 2009 року направили близько 1,5 мільярда гривень.
Проте лише за рахунок державних ресурсів вирішити квартирне питання більшості громадян не вдасться, зазначає екс-міністр регіонального розвитку та будівництва України, а нині народний депутат Володимир Яцуба. Він вважає, що для відновлення докризових будівельних темпів необхідно 20—30 мільярдів гривень. «У бюджеті найближчим часом ніхто цих грошей не знайде», — зауважив він. Тому розвивати будівельну галузь необхідно за допомогою програм, що фінансуватимуться переважно за рахунок громадян, і за мінімальної участі держави (її роль повинна вимірюватися наданням безкоштовних земельних ділянок). Тобто йдеться про розвиток комплексного підходу до запуску масового будівництва економ-житла, що запропонує ринку й покупцям квартири за прийнятнішими цінами, ніж зараз. Проте, на думку Яцуби, такі програми втілюватимуться не раніше ніж через 1—1,5 року.
ПОРЯТУНОК — У ЖИТЛІ ЕКОНОМ-КЛАСУ?
Те, що освоєний ринок «економки» (так ще називають житло економ-класу) стане одним із лідерів післякризового будівельного ринку, починають розуміти й самі будівельники. Саме тому вони з надією поглядають у цьому напрямі. «Нинішнього року на ринку нерухомості стане чіткішою тенденція з боку забудовників на початок будівництва в дешевому сегменті, в першу чергу — житло економ-класу. Будівництво об’єктів вищої цінової категорії, особливо будинків бізнес-класу, буде досить ризикованим, оскільки істотно знизився попит на них», — вважає директор проектної групи «Архиматика» Олександр Попов. Експерт переконаний, що зараз населення купує нерухомість переважно для вирішення побутових питань, а не для «демонстрації доходів», як це було раніше.
Опитані «Днем» експерти називають різні шляхи запуску «економки». Так, заступник директора Української будівельної асоціації (УБА) Валентина Мандрик зазначає, що саме час разом із державою створювати концепцію економ-житла та реалізовувати її. За її словами, УБА вже працює над такою концепцією. Нові дешевші будівельні та експлуатаційні технології, безкоштовна земля від держави — ці складові, за її словами, входять до розроблюваного документа, і вони допоможуть встановити ціну такої «економки» в межах 300—400 дол. за метр квадратний. Однокімнатна «економка» матиме розміри — 30—35 метрів квадратних, двокімнатної — 50—60 метрів квадратних і трикімнатної — 65—75 метрів квадратних. При цьому рентабельність будівництва — не більше 5%.
Проте, пропонуючи таку ідею, її розробники розуміють, в чому полягає головний бар’єр для її реалізації. «Якщо місцеві ради не надаватимуть безкоштовно землю, що дуже впливає на собівартість будівництва, і допомогу в комунікаціях, то програма не почне працювати», — визнає Парцхаладзе.
На запитання: «Чи готові місцеві влади виділяти землю для економ-житла?», «Дню» відповів губернатор Полтавської області Валерій Асадчев. «Виділення землі — не проблема, — каже він. — У кожному місті, і навіть у Києві, такої землі вистачає».
ПРО БЕЗПЕКУ КВАДРАТНИХ МЕТРІВ
Наскільки безпечне економ-житло, «День» попросив розповісти будівельників зі стажем. Пан Яцуба запевняє, що в питанні безпеки економ-технології не гірші, ніж елітні. Різниця лише в тому, що «економки» прослужать менше, і після спорудження в них не буде жодних будівельних «наворотів», а також дорогої обробки. Який варіант недорого житла будувати — теж не проблема. «Ще коли я працював у міністерстві, то було 20 варіантів пропозицій щодо проектів доступного житла: житло з пінобетону, каркасне тощо», — розповідає Яцуба «Дню».
Безпечно будувати й економ-житло у великих містах, каже Беркута. Проте воно матиме 9—16 поверхів, а не 25, як зараз має більшість новобудов. Дешеві метри в місті вдасться отримати завдяки економії на спорудженні інженерії. Так, чим вище підіймається будинок, тим дорожче обходиться будівельникам його інженерія. Крім того, великі багатоповерхівки потребують будівництва потужнішого фундаменту, а це теж додаткові витрати.
БУДІВЕЛЬНИКАМ НА ЗАМІТКУ
Напрошується висновок: у відродженні будівельного царства допоможе створення прийнятних умов, за яких максимальна кількість громадян зможе купити квадратні метри. Тобто державі й приватному сектору необхідно докласти максимум зусиль, щоб будівельний вектор розвернувся в бік масового споживача. Розуміння цієї простої істини обіцяє будівельним компаніям нехай не такі великі прибутки, як від продажу елітного житла, але точно гарантує стабільну роботу й платоспроможного споживача. А економіка отримає плавний розвиток галузі.
