Парламент фактично завершив свою роботу в цьому році. Ринок іпотечного кредитування так і не дочекався таких необхідних законів. Як тепер виборці будуть вирішувати свої квартирні проблеми? А головне, чи будуть вирішувати взагалі? Абсолютній більшості громадян купити квартиру відразу, виклавши досить крупну суму, не по кишені.
Добре це чи погано, але те, що сьогодні називається українським ринком іпотечного кредитування, народилося, розвивалося та зростало без будь-якої участі держави. З одного боку, в Україні житлова проблема є на сьогодні однією з найбільш нерозв’язних, а на квартирному обліку стоїть понад 1,7 млн. родин, а реальна кількість людей, які потребують поліпшення житлових умов, набагато більша. Житлові кредити, чи іпотека, могли б вирішити цю проблему хоч би для тієї частини населення, яка має роботу, невелику, але стабільну платню і перспективи росту, але не має власного житла, через що ці самі перспективи росту є доволі розпливчастими. Не можна сказати, що держава зовсім не піклується про майбутнє своїх громадян, але 5% у загальному обсязі фінансування житлового будівництва, виглядає якось непереконливо. Основними джерелами фінансування галузі є на сьогодні кошти приватних інвесторів, банків і населення. За різними підрахунками, на руках у населення перебуває від 10 до 20 млрд. гривень майже ніяк не використовуваних в обігові. Разом із тим, в Україні склалися доволі добрі умови для розвитку ринку іпотечного кредитування — ВВП країни хоч і схожий на кардіограму, але все ж таки зростає; інфляція — під контролем. А гривня — стабільна, ринок розігрітий, попит часто випереджає пропозицію. Єдине, чого бракує цьому ринкові, — чітко розписаних правил гри, в яких було б визначено параметри діяльності всіх його учасників, від банкірів і будівельників до потенційних позичальників. Із 1 січня 2004 набирає чинності закон України «Про іпотеку», але, за словами експертів, уже зараз видно, що, як належить, закон не працюватиме. Принаймні, доти, доки йому не буде забезпечено «підпору» у вигляді ще (як мінімум!) двох законів. А доти, доки цього не буде, замість розвитку матимемо лише тенденції.
ТЕНДЕНЦІЇ
Український ринок нерухомого майна є сьогодні одним із таких, що найбільш динамічно розвиваються. Зрозуміло, що в столиці і будують більше й продають дорожче, але й у інших містах можна спостерігати зростання будівництва. Проте і ціни також стабільно зростають уже третій рік поспіль. Причому спершу почало дорожчати нерухоме майно аж ніяк не новозбудоване. Різке підвищення цін відбулося на вторинному ринкові житла. Хтось пояснює це діями ріелторів, які посилено розігрівали ринок чутками про податкові зміни в майбутньому. Самі ріелтори виправдовують свою позицію економічною стабілізацією в країні та зростанням добробуту громадян. Інший варіант причин зростання цін говорить про те, що підвищився попит на малогабаритні, одно- та двокімнатні помешкання, через істотне подорожчання комунальних послуг. Потім запрацювали правила ринку, і досі зупинити процес нікому не вдалося. Проте все це — в минулому. Оператори первинного ринку житла — фінансові, будівельні та посередницькі підприємства, своєю чергою, пояснюють подорожчання своєї продукції, зростанням цін на земельні ділянки, будівельні матеріали та відсутністю дешевих кредитних ресурсів. Що б то не було, але тенденція, яка склалася, адміністративному регулюванню не піддається з огляду на відсутність важелів впливу. Інших методів регулювання ринку в Україні наразі не спробували, а тому дешевих помешкань, скоріше за все, найближчим часом не буде. Отже, майже єдиним, доступним, засобом придбання власного житла є іпотека. Вірніше, іпотека могла б ним стати, якби не банки, які не хочуть наразі подовжувати терміни та зменшувати відсотки за житловими кредитами…
ФІНАНСОВИЙ РИЗИК
Традиційно основним кредитором у системі іпотечних взаємовідносин є банк. Теоретично можна було б поміркувати ще й про роль пенсійних, соціальних та інших фондів, які мають довготермінову ресурсну базу, але в Україні більшість із них іпотекою не займається. Сьогодні в Україні зареєстровано 179 банків, із них ліцензію НБУ на проведення банківської діяльності отримали 155. На ринку іпотечного кредитування діють лише близько 50 банків. Та й ті, судячи з коментарів самих банкірів, особливої активності не виявляють. Виявляється це ще й у тому, що основна конкуренція в цій сфері йде лише за такими позиціями як сума кредиту, відсоткова ставка, мінімальний первинний внесок і максимальний термін кредитування. Мало який банк наважується подати на ринок власну комплексну іпотечну програму, навіть із урахуванням того, що попит на такі послуги вже склався.
Проте банкірів зрозуміти легко: вся чи майже вся робота на ринку іпотечного кредитування України — це зона суцільного ризику. Ризик починається з моменту звернення клієнта за житловим кредитом, коли банківському фахівцеві необхідно оцінити реальну платоспроможність потенційного клієнта. «Біла» платня, яка відповідає уявленням банкірів про платоспроможність клієнта, в нашій країні, на жаль, рідкість, і банківським службовцям доводиться часто не визначати, а припускати можливість наявності у клієнта рівня заявленої ним реальної заробітної платні. Неформальний підхід до встановлення платоспроможності є добрий тим, що розширює коло потенційних позичальників, але може стати великою проблемою в майбутньому, оскільки може обмежити становлення первинного ринку іпотечно- житлового кредитування. Окрім того, непрозорість прибутків позичальників аж ніяк не стимулює іноземних інвесторів, які мають довготермінові й недорогі ресурси, але звикли працювати за більш цивілізованими схемами. Банки, які не йдуть за течією, змушені сильно звужувати і так не дуже широке коло потенційних клієнтів. Видаючи відносно довготерміновий кредит, банк знову ризикує. На цей раз власною ліквідністю, оскільки прибутковість іпотечних кредитів дещо нижча за прибутковість інших сфер банківської діяльності, а кошти, які видаються клієнтові, залучаються на набагато більш короткі терміни. Кредитори, які працюють на ринках більш цивілізованих країн, вирішують проблему дисбалансу активів за допомогою емісії цінних паперів, забезпечених зобов’язаннями позичальника, і розміщенням іпотечних облігацій. Залучені таким чином кошти покривають не лише різницю, але водночас є потужним джерелом для рефінансування. Українським операторам цього ринку такі фінансові інструменти наразі не доступні. Є ще величезна кількість ризиків, таких як загроза неповернення кредиту за умов неможливості відчуження житла й виселення позичальника, загроза раптового падіння прибутків позичальника через зміну чи втрату роботи, а також через можливе загальне падіння рівня прибутків. Усі ці чинники на сьогодні є визначальними на ринкові, а відповідати за все доводиться, зрештою, позичальникові. Банкіри не альтруїсти й більшість своїх проблем закладають у вартість своїх послуг. У цих умовах складно чекати від фінансових установ зменшення відсоткової ставки та збільшення термінів за кредитами. Ситуацію могла б виправити держава, законодавчо визначивши правила, обов’язкові для всіх. Але…
ПРАВОВІ ЗВОЛІКАННЯ
У цей час іпотечні операції регулюються Законом України «Про заставу» від 02.10.92 та Земельним кодексом України від 21.10.02. Є ще закон «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла і операціях із нерухомістю» від 19.05.03. Не можна забувати про те, що іпотека майна, яке належить державним підприємствам чи підприємствам, частка держмайна в яких становить 25%, має свою особливу специфіку, згідно із законом «Про запровадження мораторію на примусову реалізацію майна». Закон прямо забороняє повернення стягнення на таке майно. Таким чином, держава захистила себе від намірів сумнівних кредиторів, але й усім іншим не залишила жодних шансів на задоволення вимог у випадкові неповернення.
З 01.01.04 в силу вступлять Цивільний кодекс, закони «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» і «Про іпотеку». Про останній закон можна говорити багато й по-різному. Дехто навіть твердить, що український закон є одним із найбільш прогресивних, серед подібних на території Центральної та Східної Європи. Добре в ньому те, що він все ж таки з’явився. На щастя, на цьому позитивні моменти цього продукту діяльності парламентаріїв не закінчуються. Експерти зазначають, що, по-перше, добре, що закон — прокредиторський, і в ньому вперше на законодавчому рівні визначено механізм і процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке повертається стягнення за іпотечним договором; по-друге, законом узгоджується правовий режим іпотеки землі з іпотекою розташованих на земельній ділянці будівель і споруд; по- третє, в законі регламентовано позасудову процедуру стягнення іпотеки, яка дозволить кредиторові швидко й досить ефективно задовольняти свої вимоги. Передбачається, що вслід за цим законом Верховна Рада нарешті розгляне ринкові закони України «Про реєстрацію прав на нерухоме майно» та «Про іпотечні цінні папери». У коридорах ВР загубилися ще декілька законопроектів, але операторам ринку хотілося б побачити хоча б мінімальний пакет законів, які регламентують іпотечні стосунки. Бо надалі працювати за умов, які щодня змінюються, просто неможливо! На розвиток ринку міг би вплинути Закон України «Про податок з прибутків фізичних осіб» і прописані в ньому податкові пільги для громадян, які придбавають нерухоме майно за рахунок іпотечного кредиту. До другого читання цей закон підійшов із наданням громадянам права не вказувати в загальних оподатковуваних прибутках за рік суму сплачених за іпотечним договором відсотків і частину кредиту і, відповідно, не платити частину обов’язкових податків. Передбачалося, що це додатково дасть до 35% заощадження коштів для позичальника. Пільги було обрізано депутатами на другому читанні законопроекту, й те, що в ньому залишилося, ефективним стимулом назвати дуже складно.
ВИСНОВОК
Українська національна іпотечна асоціація твердить, що коли фінансовому ринку не буде запропоновано нові інструменти у вигляді іпотечних облігацій, якщо банки, як і раніше, в питаннях житлового кредитування орієнтуватимуться лише за вітром, то ніякого ринку іпотечного кредитування не буде. Він помре, не встигнувши народитися, залишивши після себе сурогат — кредити під заставу зі всіма їх ризиками.
