Громадяни України так і не дочекалися обіцяного обвалу цін. Виявилася безсилою перед ними і рятівна іпотека, і урядові програми. Як зазначила днями журналістам директор консалтингової компанії «Канзас» Зоя Нестеренко, за 11 місяців ціни на київському ринку первинного житла зросли в середньому на 10—15% і становлять від $1,7 тисячі за квадратний метр до $5 тисяч у залежності від району і класу житла. «При цьому мова йде не про офіційні прогнози уряду, а про реальну зміну цін... Я гадаю, вона становитиме близько 15%, — уточнює вона й додає: — Очевидно, що темпи зростання цін істотно знизилися, якщо порівнювати з минулим роком, коли вони становили 60%».
Однак цінова гонка не зупиняється остаточно, і, за словами Нестеренко, наступного року падіння цін годі й чекати: темпи їхнього зростання на первинному ринку принаймні відповідатимуть темпам інфляції... Однак уже сьогодні відзначається падіння кількості угод на ринку, а також зниження рентабельності у забудовників у зв'язку з випереджальними тенденціями зростання цін на будівельні матеріали. Нестеренко вважає, що столичний ринок житла ввійшов у кризу.
«Ціни на житло в столиці досягли такого рівня, що для більшості покупців вони здаються непід'ємними навіть з урахуванням можливостей іпотечного кредитування... Ринок ввійшов у фазу загострення конкуренції і боротьби за покупця», — охарактеризувала эксперт цінову ситуацію, додавши при цьому, що протягом найближчих двох— трьох років спостерігатиметься помітний переділ ринку нерухомості між гравцями.
Щодо іпотеки, то експерт зазначає доволі жорсткі умови одержання кредитів у другій половині 2007 року, а також деяке збільшення ставок. «Поки не зміняться ставки по кредитах, ситуація на ринку не покращиться», — вважає Нестеренко.
Банкіри, у свою чергу, обурюються нинішнім станом ринку житла. «Купити квартиру навіть із допомогою іпотеки фактично нереально! Середня вартість квадратного метра в Києві вже складає 3200 доларів! Якщо в Румунії, Болгарії тощо рентабельність будівельників складає 20— 30%, то у великих містах України рентабельність 300— 500%!» — вважає виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації Олексій Пилипець. Він констатує, що внаслідок цього останнім часом іпотека стоїть на місці, а збільшується частка позик на придбання меблів, здійснення ремонту тощо.
Вивести ж вітчизняний ринок житла з такого глухого кута, на думку Нестеренко, нам допоможе, як завжди, закордон... «Очевидно, слід очікувати приходу великих іноземних будівельних компаній на український ринок... Вони будуть налаштовані будувати багато та швидко, тож і прибуток отримуватимуть від обсягу будівництва, а не від зростання цін. Вони мають доступ до дешевшого фінансування, — перераховує експерт переваги іноземців, однак згадує і про їхні можливі труднощі: — У них є й специфічні проблеми, які пов'язані з непрозорістю процесів видачі земельних ділянок для початку будівництва, а також певні ментальні відмінності».
Однак структура змін на ринку житла залежатиме не лише від появи інозеців. На думку Нестеренко, протягом найближчих двох—трьох років ми побачимо, що невеликі та середні вітчизняні компаній будуть поглинуті великими, тобто відбудеться певна консолідація і концентрація. «Великі іноземні гравці принесуть свій досвід і нові стандарти ринку. Покупцям це надасть альтернативу, а вітчизняні забудовники будуть змушені знижувати рентабельність й покращувати сервіс...» — зазначає експерт і пргнозує, що усі наведені фактори призведуть до втрати значною частиною приватних інвесторів інтересу до вкладень у житлову нерухомість і переводу їхніх коштів у інші сегменти економіки, в тому числі — в земельний ринок. Певною мірою це відбувається вже сьогодні...
ДО РЕЧІ
Уряд України збирається 2008 року почати частково фінансувати з державного бюджету купівлю житла населенням із невисокими прибутками. Для цього, як повідомив перший віце- прем'єр-міністр, міністр фінансів Микола Азаров, розроблена програма «Доступне житло». За його словами, приблизно 30% у цій програмі складе первинний внесок держави, а 70% гаситиме протягом 20 років одержувач цього соціального житла. З цією метою, згідно з указом Президента від 8 листопада, починаючи з 2009 року, в бюджеті виділятиметься 0,5% ВВП (4 млрд. грн.).
Поки найбільш ефективним засобом допомоги громадянам, які потребують житла, залишається іпотека. Як повідомила прес-служба УкрСиббанку (Харків), в Україні, в січні— жовтні 2007 року видано іпотечних кредитів на суму більш ніж $9,5 мільярда. І все ж, за даними банку, сьогодні нерухомість у кредит купує менш ніж 1% населення країни. Завтра цей показник може зрости. Як вважає заступник начальника відділу продуктів іпотечного кредитування Родовід Банку (Київ) Олександр Козленко, відсоткові ставки по гривневих іпотечних кредитах до кінця 2008 року знизяться на 0,5—1%, тоді як ціна валютних кредитів, враховуючи ситуацію, яка склалася на міжнародному ринку капіталу, швидше за все, залишиться без змін. При цьому експерт упевнений, що «ринок іпотечного кредитування загалом і ринок кредитування вторинного житла, зокрема, найближчим роком розвиватиметься та збереже досить високі темпи зростання, але навряд чи обсяг виданих іпотечних кредитів перевищить показники нинішнього року».
