Ризики при іпотеці продумуються до найменших деталей. Тому, як вважають банкіри, цей вид кредитування — один з найнадійніших. «Якщо клієнт платоспроможний, ми готові взяти на себе певні ризики», — говорить директор департаменту роздрібних продуктів банку «Надра» Ігор Дорошенко. І дійсно, в Росії зафіксовано лише 3% неповернених кредитів. «В Україні ця цифра не набагато відрізняється, і є навіть нижчою»,— зазначає генеральний директор компанії «Простобанк Консалтінг» Леонід Красавцев.
Отже, можна прогнозувати, що в Україні іпотека має всі підстави для подальшого розвитку. На ринку іпотечного кредитування працює більш ніж третина українських банків. Як зазначали учасники круглого столу, за 4,5 року обсяги іпотечного кредитування в Україні суттєво збільшилися, що підтверджує пожвавлення попиту населення на житло. Поступове зростання доходів наших громадян, на думку Дорошенка, сприятиме розширенню обсягів іпотечного кредитування в Україні, а через нього — і стимулюванню будівництва та суміжних галузей. Поки ж цей вплив не дуже помітний. У країнах ЄС та США обсяг іпотечних кредитів становить близько 50% до ВВП, сягаючи 70% у Нідерландах і Данії.
Перспективи іпотеки в Україні випливають також з низької відсоткової ставки за кредитом (близько 6%). Більше того, на думку Красавцева, вже через 1,5—2 роки відбудеться суттєве зниження відсоткових ставок. За даними Центру наукових досліджень Нацбанку України, це станеться за умови зниження рівня інфляції, вартості оформлення кредиту, банківських ризиків, з одного боку, і створення потужного фондового та страхового ринків — з другого.
Банківська практика показує, що іпотека є привабливою як для банків-заставоутримувачів, так і для позичальників (як джерело додаткових дешевих коштів), для яких ризик втрати предмета застави незначний. Ці переваги посилюються і завдяки розширенню кількості учасників ринку за рахунок страхових компаній, пенсійних фондів та інших небанківських фінансових установ.
Та все ж іпотечному кредитуванню притаманна низка ризиків, на які наражаються всі учасники цього ринку. Точка домовленості між учасниками ринку — це ціна за ризик. «Питання дохідності іпотечного кредитування має розглядатися в контексті адекватності існуючим ризикам, а самі ризики — в контексті пошуку способів їх послаблення, але аж ніяк не сліпого уникнення», — переконана співробітниця Центру наукових досліджень НБУ Віра Крилова. За її словами, до основних ризиків іпотечного кредитування належать: кредитний, ринковий, процентний, валютний. Причому кількість видів ризиків, на які наражається банк, є у будь-якому разі більшою, ніж ризики позичальника.
Та, на думку учасників круглого столу, найбільше проблем виникає в тоді, коли заставою при іпотеці виступає земля. Як наголошує Красавцев, перспективним напрямом мінімізації кредитного ризику при іпотечному кредитуванні є створення кредитних бюро, які надають банкам інформацію щодо потенційного позичальника, його платоспроможності, попередніх позик: чим частіше позичальник допускав затримки будь-яких платежів, тим вища ймовірність його дефолту. На основі цих даних формується рейтинг клієнта, який є основою для розрахунку його платоспроможності та надійності як позичальника.
Один із найбільш поширених видів ризику при іпотеці в Україні — валютний, коли банк може зазнати збитків або недоотримати прибуток внаслідок несприятливих змін валютного курсу. У світовій практиці такого не відбувається, бо не практикується видача іпотечних кредитів у іноземній валюті. Для мінімізації ризику банки використовують метод управління активами та пасивами. Якщо кредит номінований в доларах США, то повинен у повному обсязі фінансуватися доларовими депозитами. Іншим методом зниження валютного ризику є видача кредитів у іноземній валюті лише тим позичальникам, які мають надходження в цій валюті та використовують їх як основне джерело погашення кредиту.
На які ризики наражається при іпотеці позичальник? По- перше, отримуючи кредит, він змушений платити не тільки за користування ним, а й за ризики банку, що надав цей кредит. Таким чином, чим вищі ризики банку, тим вища вартість кредиту. Як і кредитор, позичальник наражається на кредитний та валютний ризики. Класичним прикладом є ситуація, коли іпотечний кредит номіновано банком не в національній валюті, а в будь-якій іншій, у тому числі штучній (наприклад, «Одін», який використовується при іпотечному кредитуванні банком «Аркада»), а позичальник не має надходжень у такій валюті. У цьому випадку зміна валютного курсу призведе до зміни величини гривневого еквіваленту основної заборгованості та відсотків і, як наслідок, — до зміни здатності позичальника погашати борг, сума якого в національній валюті зросте. Якщо ж позичальник бере участь у банківських програмах накопичення коштів для купівлі або будівництва житла, то для нього завжди існує і ризик банкрутства банку, в якому розміщений його депозит.
Успішне управління ризиками уможливить, у першу чергу, зниження відсоткової ставки іпотеки, що є важливим фактором, який впливатиме на ціну та доступність кредитів для населення. Та найголовніше — із розвитком іпотечного кредитування пов’язується можливість суттєвих зрушень в економіці країни загалом. Як казав О. Бердслей: «Проти нудьги — скандал, проти самотності — слава, проти бідності — гроші!»
