Кожний п'ятий квадратний метр житла сьогодні купується в нашій країні за рахунок іпотечних кредитів. Експерти стверджують, що цей показник плаваючий і досі залежить від експериментів банків із умовами кредитування. Наприклад, у весняні місяці на фоні зростання цін на нерухомість, коли було відмінено обов'язковий 30% первинний внесок і банки трохи знизили процентні ставки, в Україні виник справжній бум. Але вже до осені банківські ресурси практично вичерпалися, й умови кредитування для купівлі житла знову пожорсткішали. Для громадян України середнього достатку нова квартира, як і раніше, залишається у сфері мрій.
За ідеєю, цю проблему повинна була вирішити Державна іпотечна установу (ДІУ), що залучає кошти інвесторів за допомогою іпотечних облігацій (зазначимо, випуск таких цінних паперів законодавством поки що не передбачений) і за рахунок отриманого прибутку покликана рефінансувати кредиторів. Але iз статутним фондом у 20 мільйонів гривень перевороту в процесі забезпечення громадян країни житлом, природно, не зробиш.
Деякі експерти навіть вважають, що й мільярда гривень, який виділяється проектом бюджету на наступний рік, на розв'язання цієї проблеми також не вистачить. А якщо так, то, на їхню думку, дефіцит, що виникає, стане черговим розсадником для корупції.
Про це та іще багато про що йшлося на конференції «Стан розвитку іпотечного ринку в Україні: стратегія на майбутнє». За словами першого заступника міністра фінансів Анатолія Максюти, матеріалізація перспектив розвитку іпотечного ринку розпочнеться після того, як статутний капітал ДІУ виросте мінімум до ста мільйонів гривень плюс мільярд гривень державних гарантій під виконання зобов'язань ДІУ. Тоді, на думку фахівця, можна буде говорити про наявність не лише первинного (в системі координат банк-позичальник), але й вторинного (рефінансування банків шляхом емісії іпотечних цінних паперів) ринків іпотечного кредитування. Але справжня перемога іпотеки в Україні, як вважають експерти, прийде лише тоді, коли цей ринок вдасться дедоларизувати, а процентні ставки знизити.
У будь-якому випадку в інтересах держави повною мірою профінансувати іпотечну установу й налагодити роботу ринку. Адже забезпечити населення житлом за бюджетні кошти, й це вже загальновизнано, неможливо. За словами міністра архітектури, будівництва та житлово-комунального господарства Павла Качура, наприклад, у проекті бюджету 2006 року заплановано для фінансування будівництва житла 1,332 мільярда гривень. Виходить, за бюджетні гроші в країні можуть будувати не більше 2,5% житла. Щоправда, Качур стверджує, що сьогодні «45% собівартості квадратного метра — це той обсяг додаткових платежів, які платять будівельники на розвиток соціальної та комунальної інфраструктури, у фонди розвитку міст, пожежникам тощо». Але розв'язання цієї проблеми ціну з квадратного метра не зіб'є. Доведеться створювати ще й ринок землі, щоб ліквідувати спекуляції на землевідведенні.
Президент Національної іпотечної асоціації Ігор Юшко хвалив «Дню» концепцію конкурсного розподілу земельних ділянок. «Треба зробити лот, — розказував він. — Ось земельна ділянка, ось будівельний проект, що пройшов усі узгодження. Той, хто більше платить за землю, може розпочинати будувати хоч би й завтра. Сто лотів... Проте я вам гарантую, що вже 50-й лот у Києві за ціною повинен іти вниз, тому що люди почнуть зважувати ризики».
Проте найбільший ризик для іпотеки — це все-таки інфляція. Як вважають одні експерти, смерть іпотеки може настати при 12%, оскільки банки не візьмуть на себе такі ризики. Але інші експерти стверджують, що головне для існування іпотеки, — це не низька інфляція, а її передбачуваність. У цьому випадку банки повинні вчасно вносити відповідні корективи. Чи зможуть?
Уже сьогодні будівельний ринок завмер в очікуванні обвалу, оскільки нинішня порівняно невелика інфляція (експерти сперечаються, чи перевищить вона до кінця року і наскільки двозначну цифру) й скорочення темпів зростання економіки практично «вибили» з числа претендентів на нове житло навіть і середній клас. Будівельні компанії, можливо, будуть змушені переглядати свої плани. Куди підуть ціни?
Єдине, що можна в цих умовах з упевненістю передбачити, це подальше зростання попиту на іпотечні кредити. І банки його стимулюють. Не випадково ж вони сьогодні заявляють про істотне зростання житлового кредитування наступного року. Такий ринковий закон: попит породжує пропозицію.
